국세청이 강남4구·마용성 등 고가아파트 증여 2,077건에 대한 전수 검증에 나선다.

국세청(청장 임광현)은 이들 고가아파트 증여 과정에서 부담부증여 등 채무이용 편법증여를 했는지 여부와 증여재원 확인 및 시가 여부 등 정밀 검증을 할 방침이라고 4일 밝혔다.

국세청이 이같은 고가아파트 증여에 대한 전수 검증에 나선 것은 최근 정부의 부동산 규제로 인해 대출 문턱이 높아진 가운데 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호와 집값 상승 기대로 ‘강남 청약’이 곧 로또 당첨이라는 인식과 함께 청약 시장의 열기는 식을 줄 모르고 있으며, 자산가들 사이에서는 고액의 현금증여와 규제를 피하기 위해 집을 팔지 않고 물려주는 증여 거래가 급증하고 있는 추세에 따른 것이다.

국세청은 그 과정에서 탈세 등 탈루행위가 발생할 소지가 있다고 보고 고가 아파트가 밀집해 있는 강남4구 및 마용성 소재 아파트증여에 대해 증여세 신고 적정 여부를 전수 검증할 예정이다.

실제로 부동산 등기 자료에 따르면, 올해 1~10월 서울의 집합건물 증여건수는 ’22년 10월 기준 1만68건을 기록한 이후 3년 만에 최대치인 7,708건이었으며, 미성년자에 대한 증여건수 223건 또한 ’22년 이후 최대 수준이었다.
 

특히, 미성년자가 증여받은 아파트의 절반 이상이 강남4구･마용성(마포･용산･성동구) 등 가격상승 선두지역에 집중되어 있어 자녀 세대의 자산양극화는 더욱 커지고 있는 상황이다.

이에 국세청은 아파트 가격을 시가대로 적절히 신고하였는지에 대해 검증하고, 부담부증여 등 채무이용 편법증여가 의심되는 건에 대해 정밀 점검해 탈루 혐의가 있는 경우 철저히 세무조사할 방침이다.

다음은 국세청이 밝힌 고가아파트 증여 관련 전수검증의 추진내용과 주요 검증 및 세무조사 사례.

□대다수 국민들은 집값 상승으로 ‘영끌’로도 내 집 마련이 쉽지 않은 상황에서, 대재산가인 부모의 도움으로 손쉽게 고가 아파트를 취득하고도 채무를 이용해 납세의무를 회피하는 사례를 집중 점검한다.

○부담부증여로 물려받은 부동산의 담보대출이나 전세금을 증여받은 자녀가 실제 상환했는지, 대출 상환은 본인 월급으로 하였으나 부모로부터 생활비를 별도로 지원받고 있는지 여부에 대해서도 철저히 확인한다.

[유형1] 부담부 증여 후 대출 상환은 본인 소득으로, 생활비는 부모찬스 ·근저당 채무를 자녀가 부담하는 조건으로 아파트를 부담부 증여*받은 뒤 자녀가 본인 월급으로 은행에 채무○억원을 상환하였다고 소명 - 채무는 본인 월급으로 상환하였으나, 생활비･교육비 등은 부모로부터 증여받은 혐의     [유형2] 증여 주택에 설정된 임대보증금을 祖父가 우회 증여 ·祖父가 임차인으로 거주하고 있는 부친 소유의 주택을 자녀에게 부담부증여 - 祖父가 퇴거 이후에도 임대보증금을 돌려받지 않는 방식으로 증여 은닉한 혐의

□ 당초 부동산을 취득한 증여자의 재산형성과정에서의 세금탈루 등 문제가 없는지도 자세히 들여다본다.

○증여자의 아파트 구입 자금이 사업소득 탈루나 가공경비 계상 등으로 마련된 사실이 확인되면, 관련 사업체까지 조사 범위를 확대하고,

○불법･탈세행위에 대해서는 세금 추징뿐만 아니라 필요한 경우, 관계 기관에 고발 조치하는 등 법과 원칙에 따라 엄정히 처리한다.

□‘25년 11월 기준 증여세 신고기한이 도과한 1~7월 중 해당 지역 아파트의 증여 건수는 2,077건이며, 이 중 증여세가 신고된 건은 1,699건이다.

신고된 1,699건 중 1,068건은 매매사례가액 등 시가로 신고하였으며, 631건은 시가를 산정하지 않고 공동주택공시가격으로 신고했다.

○국세청은 시가로 신고한 1,068건에 대해서는 적절한 가액인지, 상속증여세법상 인정되지 않는 부당한 감정평가액은 아닌지 등을 확인할 예정이며,

○공동주택공시가격으로 신고한 631건 중 시가보다 현저히 낮게 신고한 부동산에 대해서는 국세청이 직접 감정평가하여 시가로 과세할 방침이다.

[유형4] 인근 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 감정평가하여 저가 신고 ·고가 아파트를 증여받은 후 감정평가액(39억원)으로 신고하였으나, 인근 시세의 65%에 불과한 낮은 금액으로 저가 신고한 혐의 소재지 기준시가 신고가액 인근 시세 결정가액 ○○동 22억원 39억원(감정가액) 60억원 ○○억원(감정가액)

□아울러, 국세청 감정평가 기준에서 벗어나기 위해 ‘쪼개기 증여’나 법인을 이용해 우회증여한 사례들에 대하여도 정밀 검증할 예정이다.

□ 최근 늘어나는 미성년자 등에 대한 세대생략 증여 과정에서의 조세회피 행위 여부에 대해서도 철저히 검증한다.

○고액 세대생략 증여건을 대상으로 더 높은 구간의 세율 적용 회피를 위한 위장 증여는 아닌지, 증여재산을 분산시키기 위한 쪼개기 증여인지 여부 등을 표본 검증하고, 그 결과에 따라 추후 대상을 확대할 계획이다.

□ 미성년자 등 자금조달 능력이 없는 자에게 아파트를 증여한 경우에는, 증여세 대납 여부는 물론 취득세(중과시 시가의 12%) 등 부대비용에 대한 자금이 정당하게 마련되었는지 빠짐없이 확인한다.

○수증자가 증여세･취득세 등을 납부할 능력이 없어 증여자가 대신 납부한 경우뿐만 아니라,

○종합부동산세･재산세 등 부동산 보유시 발생하는 각종 부대비용까지 부모, 조부모 찬스로 해결하며 정당한 세부담 없이 부를 축적하는 행위를 모두 찾아내 빈틈없이 과세할 계획이다. 

□앞으로도 국세청은 부동산 시장동향을 면밀히 모니터링하면서 집을 편법적인 부의 이전 수단으로 악용하는 행위에 엄정히 대응할 계획이다.

○ 최근 급증하는 강남4구·마용성 등 고가아파트 증여 거래에 대해서는 일회성에 그치지 않고 부동산시장이 안정화될 때까지 전수검증을 계속 이어나가는 한편, 강화된 대출 규제에도 불구하고 ‘강남 청약’ 열풍을 부추기는 현금 부자들에 대한 자금출처검증을 실시함으로써 자산양극화를 심화시키는 투기성 행위 차단에 역량을 집중한다.

○또한, 소득 대비 고가의 주택을 취득하거나 호화생활을 영위한 자에 대한 재산·채무현황 등을 수시로 분석하여, 정당한 세금 신고･납부 의무를 이행하지 않은 탈세 혐의자는 엄정 조치한다. 국세청은 성실신고가 최선의 절세인 만큼 납세자 여러분의 성실한 납세의무 이행을 당부했다.

□주요 혐의내용

□주요 탈루혐의

○B는 모친 A로부터 서울 ○○ 소재 OO억원의 고가 아파트에 대한 근저당 채무 O억원을 인수하는 조건으로 부담부증여를 받음

○B는 근저당 채무에 대해 본인의 근로소득으로 상환하고 있는 것으로 소명하였으나,

- 연간 O억원에 달하는 신용카드 사용액 등 생활비·자녀 유학비·해외여행경비 등 호화 사치생활 자금에 대한 출처가 불분명

□검토 결과

○채무상환 증빙을 갖추기 위해 본인 소득은 근저당채무 상환에 사용하고 생활비 등을 모친으로부터 증여받은 혐의가 있어 자금출처조사대상 선정

□주요 혐의내용

□주요 탈루혐의

○부친 C는 ○○구 소재 아파트를 자녀 D에게 증여하며 보증금 채무 ○○억원은 자녀 D가 부담하게 하는 부담부 증여 신고를 함

○해당 아파트의 기존 임차인은 자녀 D의 특수관계인(외조부)으로, 임대차계약 만료 후 전출한 것으로 확인되나, 보증금 반환 내역은 불분명

- 자녀 D가 새로운 임차인으로부터 수취한 고액의 보증금은 해외주식·골드바 등 투자자산 취득 및 명품구입 등 사치 생활자금으로 사용

□검토 결과

○부채사후관리 결과 임대차계약서는 있으나, 실제 임대보증금을 미반환한 것으로 확인되어 조사대상 선정

⇨ 채무면제이익으로 증여세 O억원 추징 가능

□주요 혐의내용

□주요 탈루혐의

○E는 산부인과 의사이며, 배우자인 F는 성형외과 의사로 고가 부동산을 다수 취득하여 보유 중, 자녀 G에게 1채를 증여하며 증여세 O억원을 신고

○부부가 신고한 소득금액에 비하여 같은 기간 고가 부동산 취득과 사치성 소비 등 지출 규모가 큰 것으로 나타나 자금출처확인 필요

□검토 결과

○환자들이 신분 노출을 꺼려하는 진료 과목에서 발생한 수입을 현금으로 수취하고 이를 신고하지 않은 채, 그 자금으로 고가 부동산을 구입한 혐의가 있어 자금출처조사 대상 선정

⇨ 소득세 및 현금영수증 미발급 가산세 O억원 추징 가능

□주요 내용

□신고내용 검토

○부친 H는 서울 ○○동 소재의 고가 아파트를 자녀 I에게 증여함

○I는 증여세 신고를 준비하면서 동일 단지 같은 평형 아파트가 60억원에 거래된 사실을 알게 되었고 계획보다 증여세가 커지자,

- 지인 소개로 알게 된 감정평가법인에 시가보다 낮게 평가해줄 것을 부탁

⇨인근 아파트 매매가격의 65% 수준인 39억원(감정가액)으로 증여세 신고

□검토 결과

○국세청은 직접 감정평가 의뢰하여 ○○억원으로 시가를 바로잡고, 저가 평가한 감정평가법인을 “시가불인정 감정기관”으로 지정하는 것을 검토 중

※ 국세청 감정평가액의 80% 미만으로 감정평가한 법인은 시가불인정 감정기관으로 지정 가능하며, 해당 기관이 평가하는 감정가액은 시가로 볼 수 없음(상증법§60⑤)

□주요 내용

□신고내용 검토

○부친 J는 서울 ○○동 소재의 고가 아파트를 자녀 L, M이 주주인 가족법인 K(부동산임대업)에 증여함

- 법인세 신고 시 기준시가로 자산수증이익을 계상함

○부친 J는 장거리 통근이 어려운 종업원을 위한 사택 사용 목적으로 증여한 것이라고 주장하였으나, 실제로는 자녀 L이 거주하는 것으로 확인

- 자녀에게 직접 증여하면 국세청 감정평가 대상이 되어 증여세가 증가할 것을 우려, 가족법인에 우회 증여하는 방식으로 감정평가 회피

□검토 결과

○감정평가 후, 상증법 §45의5 특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여의제* 규정을 적용하여 주주인 자녀 L, M에게 O억원의 증여세 추징

* 특정법인 증여의제 이익=(법인이 얻은 증여재산가액–법인세액)×지분율

□주요 내용

□신고내용 검토

○부친 N은 ○○동 소재의 고가 아파트를 자녀 O에게 증여

-증여세･취득세 등 납부를 위한 현금 OO억원도 함께 증여하면서 아파트와 현금이 합산되어 高세율이 적용되는 것을 피하기 위해 현금은 O의 祖父인 P가 O에게 세대생략 증여한 것처럼 위장하여 신고

○국세청은 P의 재산 상황 및 각종 세금 신고 내역을 볼 때 OO억원을 증여할만한 자력이 없는 것으로 파악하고 자금 흐름을 검토

- 실제 증여자가 祖父 P가 아닌 부친 N임을 밝혀냄

□검토 결과

○현금 증여 OO억원의 증여자가 부친 N이므로, N이 증여한 아파트와 현금을 합산하여 증여세 재계산, ○억원 추징

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