종합부동산세 합산배제 부동산, 10월10일까지 신고해야

다가구주택 임대의 경우 합산배제 요건위해 반드시 임대사업자 등록해야
종합부동산세 합산배제 부동산, 10월10일까지 신고해야: 김영호 기자 kyh3628@hanmail.net | 2017-09-12 12:00:05

국세청은 올해 종합부동산세 정기고지에 앞서, 합산배제(과세에서 제외) 및 과세특례(실질소유자에게 부과) 대상 부동산을 납세자가 미리 신고할 수 있도록 22만여 명에게 안내문을 발송했다.

이에따라 임대주택 등 합산배제 부동산 보유자와 과세특례 적용대상 향교재단 등은 해당 사항을 9월16일부터 10월10일까지 주소지(본점 소재지) 관할세무서에 신고해야 한다.

합산배제 신고대상은 전용면적 및 공시가격 등 요건을 갖춘 임대주택, 사원용 주택등(기숙사, 미분양 주택 포함)과 주택 건설 사업자가 주택을 건설하기위해 취득한 토지이다.

합산배제 임대주택(종합부동산세법 시행령 제3조)

주택 유형	주거전용면적	주택수	공시가격	임대기간
매입임대1)	-	전국 1호 이상	6억 원 이하 (비수도권 3억 원 이하)	5년이상
건설임대2)	149㎡이하	특별시.광역시.도별 2호 이상	6억 원 이하	5년이상
미임대 민간건설임대	149㎡이하	-	6억 원 이하	-
기존임대3)	국민주택규모4) 이하	전국 2호 이상	3억 원 이하	5년이상
리츠.펀드 매입임대	149㎡이하	비수도권 5호 이상	6억 원 이하	10년이상
미분양 매입임대	149㎡이하	비수도권 5호 이상	3억 원 이하	5년이상

1)매매, 증여, 상속 등으로 취득한 주택으로서 전국에 1호 이상의 주택을 임대하는 경우

2)직접 건설하여 취득한 주택으로서 특별시.광역시.도별 2호 이상의 주택을 임대하는 경우

3)’05.1.5. 이전 임대 사업자등록을 하고 임대하고 있는 경우

4)전용면적 85㎡(단, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍.면 지역은 100㎡)이하

합산배제 사원용 주택 등(종합부동산세법 시행령 제4조)

주택종류	합산배제 요건
사원용 주택	종업원에게 무상 또는 저가로 제공하는 사용자 소유의 주택, 국민주택규모 이하, 과세기준일 현재 공시가격 3억 원 이하 주택
기숙사	종업원의 주거에 제공(건축법 시행령 별표1의 기숙사)
미분양 주택	주택신축판매업자가 소유한 미분양 주택으로 사용승인(검사)일로부터 5년 미경과한 주택
가정 어린이집용 주택	시.군.구 인가, 세무서 고유번호 발급, 5년 이상 운영
대물변제 주택	시공자가 시행사로부터 대물변제받은 미분양 주택으로서 공사대금으로 받은 날부터 5년 미경과한 주택
연구원용 주택	’08.12.31. 현재 정부출연 연구기관이 보유한 연구원용 주택
부동산투자회사 미분양 주택	기업구조조정부동산투자회사가 취득하는 일정요건의 미분양 주택
신탁업자 미분양 주택	시공자가 채권을 발행하여 조달한 금전을 신탁받은 신탁업자가 취득하는 일정 요건의 미분양 주택
노인복지 주택	노인복지주택을 설치한 자가 임대하는 노인복지주택

임대주택의 경우에는 과세 기준일(6.1.) 현재 주택을 임대하고 임대사업자 등록을 하지 못한 경우,

신고기간 종료일(10.10.)까지 임대사업자 등록(시·군·구청)과 주택임대업 사업자등록(세무서)을

각각 해야 한다.

과세특례 신고대상은 실질적으로는 개별단체가 소유한 부동산이지만 명의상 향교재단등의 명의로

등기된 부동산이며, 개별단체를 실질 소유자로 신고하면 해당 부동산은 향교재단등의 과세대상에서

제외하고, 신고된 개별단체별로 납세의무를 각각 판정한다. 이때 신고는 향교재단등에서 일괄로 신고

하면 되고, 개별단체는 별도로 신고할 필요는 없다.

신고 시 유의할 사항

일정 요건을 갖춘 다주택 소유자는 임대사업자 등록(시·군·구청) 및 주택임대업 사업자등록(세무서)

을 하고 실제 임대하는 경우에는 종합부동산세 합산배제를 적용 받을 수 있다.

특히, 「민간임대주택에관한특별법」개정으로 올해부터 본인이 거주하고 있더라도 지방자치단체에

임대사업자 등록이 가능하므로 다가구주택을 임대하는 경우 합산배제 요건을 갖추기 위해서는 반드

시 임대사업자 등록(시·군·구청)을 해야 한다.

최초 합산배제 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용에 변동(소유권.면적 등)이 없는 경

우에는 신고할 필요가 없다.

’14년 지방세법 개정에 따라 신탁재산에 대한 종합부동산세 납세의무자가 변경(위탁자→수탁자)됨

에 따라 신탁회사 및 금융기관에 부동산을 신탁한 경우에는 수탁자(신탁회사 등)가 합산배제 신고

를 한 경우에만 합산배제 적용 받을 수 있다.

종합부동산세 합산배제 적용을 받은 후 요건을 충족하지 못한 것으로 확인되는 경우에는 경감받은

종합부동산세액 외에도 이자상당가산액을 추가로 납부해야 하므로 법에서 정한 요건을 면밀히 검토

하여 성실하게 신고하여야 한다.

2016년 납세자가 잘못 신고한 주요 사례

·지방자치단체에「임대사업자 등록」 또는 세무서에 「주택임대업 사업자등록」을 하지 않아 합산배제 요건이 충족되지 않음에도 합산배제 신고한 경우

·의무임대기간(5년 또는 10년) 전에 임대주택을 양도한 경우

·사용승인일로부터 5년이 경과한 미분양 주택을 합산배제 신고한 경우

·주택 건설업자 등이 보유한 신축용 토지의 취득일로부터 5년 이내에 주택법상 사업계획 승인을 받지 못한 경우

* 이 경우 과세특례 신고대상은 종합합산 과세대상 토지이므로 별도

합산과세대상 토지는 해당 안됨.

홈택스를 이용하면 합산배제 등 신고에 필요한 부동산 정보를 조회하고 내려받을 수 있으며, 미리채움을 활용하여 쉽게 전자신고할 수 있다. 신고서를 서면으로 작성해 제출하고자 할 경우 신고 서식)은 국세청 누리집(www.nts.go.kr)2)에서 내려받거나, 관할세무서에서 제공받아 작성해 제출하면 된다.

한편 종합부동산세 합산배제 신고와 관련하여 궁금한 사항은 국세청 누리집에 게시된 신고 관련 동영상을 참조하거나, 신고 안내문에 기재된 각 세무서 담당자 또는 국세청 국세상담센터에 문의하시면 쉽게 안내받을 수 있다.