‘개발지역 부동산탈세 특별조사단' 일정 금액 이상 부동산 거래 내역 분석
3기 신도시 예정 지구 등에 대한 분석과정에서 다수의 탈세혐의자 포착

▲국세청 김태호 자산과세국장이 관련 브리핑을 하고 있다

국세청 ’개발지역 부동산탈세 특별조사단‘은 1일, 신도시 등 대규모 개발지역 탈세혐의자 165명에 대해 우선적으로 세무조사에 착수했다고 밝혔다.

국세청은 그동안 대규모 택지 및 산업단지 등 개발예정 지역에 대한 모니터링을 실시하고 거래내역을 분석해 왔으며, 우선 3기 신도시 예정지구 6개* 지역에 대한 분석 과정에서<*남양주왕숙, 하남교산, 인천계양, 고양창릉, 부천대장, 광명시흥> ▲토지를 취득하면서 편법증여 받은 혐의자, 부당한 방법으로 법인자금을 유출한 혐의가 있는 사주, ▲토지를 지분 쪼개기 방식으로 고가에 판매하고도 법인세를 탈루하고 서민 피해를 초래한 기획부동산, ▲영농에 종사하지 않으면서 부동산 개발목적으로 농지를 취득한 농업회사법인, ▲토지 거래 과열을 부추기면서 탈세한 중개업자 등 탈세혐의자를 포착하고 1차 세무조사에 착수한 것이라고 설명했다.

 

그 결과 토지취득 자금출처 부족 혐의자 등 총 165명을 조사대상으로 선정했으며, 주요 선정유형은 다음과 같다.

 

​ ①토지 취득과정에서 자금출처 부족 등 취득자금을 편법증여 받은 혐의가 있는 자 115명, ②법인 자금을 유출하여 토지를 취득하는 등 사적용도로 사용한 혐의가 있는 사주일가 등 30명,③토지를 취득한 후 지분 쪼개기 방식으로 판매하며 매출누락 등 탈세혐의가 있는 기획부동산 4개, ④영농을 하지 않으면서도 농지를 취득하여 임대･양도하는 과정에서 매출 누락 혐의가 있는 농업회사법인 3개,⑤고가･다수 토지 거래를 중개하면서 중개수수료를 누락한 혐의가 있는 부동산 중개업자 13명이다.

 

<조사대상자 165명>

□ 국세청이 밝힌 주요 조사 대상자 선정 현황 및 사례는 다음과 같다.

［조사대상 선정 현황］

(단위: 명)

합 계	자금출처 부족자	법인자금유출 사주일가 등	기획부동산 및 부동산 개발 법인 등	부동산 중개업자
165	115	30	7	13

 

◆토지를 취득하는 과정에서 자금출처가 부족하여 편법증여 등 증여세 탈루혐의가 있는 자 115명

○신도시 등 대규모 개발 예정지역의 개발계획 발표* 이전에 해당지역의 토지를 취득한 연소자와 고가 토지 취득자, 수차례에 걸쳐 다수의 필지를 취득한 자로

*대외 발표(주민 공람)일

-일정한 소득이 없거나 미미한자, 소득･재산내역과 소비･지출내역 등을 분석한 결과 신고 소득금액이 부족한 자 등

-자금출처가 부족하여 취득자금을 증여받거나 사업소득 등을 탈루한 혐의가 있는 115명을 조사대상으로 선정했다.

◇신고소득이 미미한 ○○도매업자 A가 개발예정지역에서 다수 토지를 거액에 취득하고 주택을 신축하여 전입하였으나,현금영수증은 기존 주소지 인근에서 계속 발생  토지보상금 수령을 위해 사업소득 신고를 누락한 자금으로 토지를 취득하고 건물을 신축한 혐의   ◇모친A와 신고소득이 미미한 30대 자녀 B와 C가 ○○억 원의 고가 토지를 공동으로 취득     제조업을 수십 년간 운영해온 모친이 ○○년 개발예정지역 토지를 자녀BC와 함께 공동명의로 취득하면서 토지 취득자금을 편법 증여한 혐의

 

◆법인자금을 유출하여 고가 부동산을 취득한 사주일가 등 30명

○신도시 등 개발지역의 대토보상권을 불법 거래하면서 법인자금을 편취하고 호화생활을 영위한 사주와

-신도시 개발지역에서 특수관계자를 이용하여 법인을 설립하고 특수관계사에 과도한 수수료를 지급한 혐의가 있는 부동산개발 시행사 등

○수입금액 누락, 가공경비 계상으로 세금을 탈루하고 법인자금을 유출하여 신도시 지역의 고액 토지를 취득한 혐의가 있는 사주 일가 등 30명을 조사대상으로 선정했다.

◇신도시 등 공공택지개발지구의 전매가 금지된 대토보상권을 토지주들로부터 불법 매입하여 개발사업을 진행하면서,  부동산 개발법인의 사주일가가 법인 자금을 유출하여 고가부동산을 취득하고 법인 명의로 구입한 고급승용차를 사적사용하는 등 법인자금을 부당하게 편취한 혐의  토지주들에 대해서는 양도소득세 탈루혐의로 세무조사 예정   ◇신도시 개발지역에서 부동산 개발사업을 영위하는 시행사 A가 사주의 친인척 명의의 분양대행사 B를 설립하여 과도한 분양대행 수수료를 지급하는 방법으로 법인자금을 유출하고  미성년 자녀가 100% 지분을 보유한 법인 C에게 용역제공 없이 허위로 분양대행수수료를 지급한 혐의   ◇법인을 운영하고 있는 사주가 개발예정지역의 상업용지와 빌딩 등 수백억 원대의 부동산을 취득하여 막대한 시세차익을 얻고 호화사치 생활을 영위하고 있으나 자금출처가 불분명  법인이 대표자로부터 자금을 차입한 것처럼 가공부채(차입금)를 계상한 후 동 부채(차입금)를 대표자에게 상환하는 방법으로 법인자금을 부당하게 유출한 혐의

 

◆개발예정지역 토지를 지분 쪼개기 방식으로 판매하면서 탈세한 혐의가 있는 기획부동산 4개 업체

○임야･맹지 등 개발가능성이 낮은 토지를 헐값에 매입한 뒤지분 쪼개기 방식으로 판매하여 폭리를 취하면서

-가공 비용을 계상하는 등 소득을 탈루한 기획부동산* 4개 업체를 조사대상으로 선정했다.

*개발 예정지역의 토지를 수십 명 이상이 지분 공유

◇기획부동산이 토지를 취득한 후 토지를 지분으로 나누어 단기간에 취득가액의 3~4배에 달하는 가격으로 매도하고 판매 수입 금액을 누락하여 법인세를 탈루한 혐의

 

◆부동산 개발목적의 허위 농업회사법인 3개 업체

○실제 영농을 하지 않고 부동산 개발을 목적으로 개발예정지 등의 농지를 취득하고 불법 임대하거나 양도하면서

-수입금액을 누락하거나 부당감면을 받은 혐의가 있는 농업회사법인 등 3개 업체를 조사대상으로 선정했다.

◇자경사실이 없음에도 자경한 것처럼 위장, 서류상 회사인 농업회사법인 A를 설립하여 농지를 양도하면서 부당감면 받고, A법인 주식을 자녀가 주주로 있는 법인에 저가 양도하는 등 편법으로 증여세를 탈루한 혐의

◆고가거래를 중개하거나 다수의 거래를 중개하고 중개수수료 신고를 누락한 부동산 중개업자 13명

○신도시 개발 예정지역에서 고가의 토지거래를 중개하거나 다수의 토지 거래를 중개하여 과열을 부추기면서

-고액의 중개수수료를 신고 누락한 부동산 중개업자 13명을 조사대상으로 선정했다.

◇지가가 급등하고 있는 신도시에 위치한 공인중개사 A는 투자권유를 잘 해준다는 입소문을 타고 해당지역의 토지 수십건을 중개하였으나 신고소득이 미미함 A소유 상가건물에 직원명의의 위장 사업장을 운영하면서 현금 납부를 유도하고 있으며 관련업종 사업자인 인테리어등기설정 사업자를 알선해주고 수수료 등을 받았으나 수입금액을 신고 누락한 혐의

 

 

<조사 방법>

자금의 흐름을 끝까지 추적하고 필요시 조사범위 확대

□국세청은 금융거래 내용 확인을 통해 자금의 흐름을 끝까지 추적하여 취득자금의 원천을 파악할 계획이다.

○금융계좌 간 거래 내역은 물론 금융정보분석원(FIU) 정보 등을 통해 현금의 흐름을 정밀하게 추적하고 자금의 원천을 확인하여 편법증여 여부를 검증한다.

□금융기관이 아닌 친･인척 등으로부터 자금을 빌린 경우에는 자금을 빌려준 친･인척 또는 특수관계 법인의 신고내역 등을 확인하여 자금 조달 능력이 있는지를 검증하고

○자금조달 능력이 의심되어 소득을 탈루한 혐의가 있거나 관련기업의 자금을 부당하게 유출한 혐의가 있는 경우 등

-필요시에는 자금을 빌려준 친･인척과 관련 법인까지 조사범위를 확대하여 면밀하게 점검한다.

 

수입금액 누락 및 기타 신고내역 철저 검증

□기획부동산 및 부동산 시행 법인, 부동산 중개업자, 농업회사법인의 경우 토지 판매수익 누락 등 매출누락 및 가공인건비 계상 등부당한 회계처리를 통한 소득 신고 누락은 물론

○농업회사법인에 대한 감면 등 기타 신고내역 적정여부, 사업자금 부당 유출 여부 등을 철저히 검증한다.

○이 과정에서 사주의 부당한 자금유출이 확인되면 그 자금 흐름을 추가로 확인하여 사주의 개인사업체로 귀속될 경우에는 그 사업체까지 검증한다.

 

차입금에 대한 부채 사후관리

□금융기관 차입금 등 취득자금이 적정한 차입금으로 확인된 경우에는 향후 원리금 상환이 자력으로 이루어지는지 여부에 대해 부채 상환 전 과정을 끝까지 사후관리*하고

* ’20년부터 부채 사후관리 점검횟수 연 1회 → 2회로 확대

○채무 상환과정에서 대리변제 등이 확인될 경우 조사 전환하여 탈루된 세금을 추징한다.

 

위법사항 엄정조치

□조사과정에서 허위계약서나 차명계좌 사용 등 사기나 그 밖의 부정한 행위로 조세를 포탈한 사실이 확인되면 ｢조세범처벌법｣에 따라 고발 등 엄정 조치하고

○토지를 타인명의로 취득한 경우 등 부동산 거래관련 법령*을 위반한 사실이 확인되는 경우

*｢부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률｣

-과징금 부과 등 법령에 따른 후속조치가 이루어지도록 관계기관에 신속하게 통보할 방침이다.

 

<향후 계획>

□국세청은 앞으로 부동산탈세 특별조사단을 본격 가동하여 대규모 개발 지역의 부동산 거래에 대한 분석을 강화하고

○｢부동산탈세 신고센터｣에 접수된 제보내용 등을 포함하여 검증대상 지역 등 분석 범위를 확대함으로써 추가 세무조사 대상을 선별해 내는 등 엄정하게 대처해 나갈 계획이다.<* 서면제보 등은 현재도 가능하며 국세청 홈페이지 제보는 4.2.부터 개통 예정>   

□또한, 개발지역 부동산 거래 내역에 대한 관계기관의 수사 등* 결과에 따라 탈세의심자료가 통보될 경우 이를 정밀하게 분석하여 검증한다.

[ⓒ 조세플러스. 무단전재-재배포 금지]