국세청(청장 임광현)은 상속세 및 증여세법 제61조와 소득세법 제99조에 따라 2026년 ‘오피스텔 및 상업용 건물 기준시가’와 개별고시되지 않는 일반건물의 ‘건물 기준시가 계산방법’을 정기 고시했다.

고시 대상은 전국의 오피스텔 및 수도권, 5대 광역시, 세종특별자치시에 소재하는 일정 규모(3,000㎡ 또는 100호) 이상의 구분 소유된 상업용 건물이며, 2025년 9월 1일기준으로 적정가격을 평가했다.

국세청에 따르면, 이번 고시 물량은 총 249만 호(오피스텔 133만 호, 상가 116만 호)로 전년 대비 3.5% 증가했으며, 기준시가는 오피스텔이 전년 대비 평균 0.63% 하락, 상업용 건물은 전년 대비 평균 0.68% 하락했다.

오피스텔은 고금리와 경기침체 영향으로 전남(△5.75%), 대구(△3.62%), 충남(△3.48%) 등 전국 대부분의 지역이 하락했으나, 서울(1.10%)은 아파트 대체효과로 역세권 및 중대형 오피스텔 위주로 상승했다.

상업용 건물은 공급과다, 상권침체로 인한 공실률 증가로 세종(△4.14%), 울산(△2.97%) 등에서 하락했으나, 서울(0.30%)은 강남 오피스 수요 증가, 재개발‧재건축 기대감, 외국인 관광객 증가 등으로 소폭 상승했다.

오피스텔의 단위면적(㎡)당 기준시가는 2년 연속 강남구의 ‘ASTY 논현’이 1,596만7천 원으로 가장 높았고, 강남구의 ‘논현동 상지카일룸 M’, ‘THE POEM’, ‘더 리버스 청담’이 그 뒤를 이었다.

상업용 건물의 단위면적(㎡)당 기준시가는 2년 연속 송파구의 ‘잠실주공5단지 종합상가’가 2,811만9천 원으로 가장 높았고, 2024년 최고가였던 종로구의 ‘동대문종합상가 디동’이 두 번째로 높았다.

‘오피스텔·상업용 건물 기준시가’는 오피스텔 및 상업용 건물에 대한 상속·증여세 및 양도소득세 과세 시 활용하게 된다.

상속·증여받은 오피스텔 및 상업용 건물은 상속개시일·증여일 현재의 ‘시가’로 과세하는 것이 원칙이나,‘시가’를 알 수 없는 경우에는 기준시가를 활용해 신고할 수 있다.

또한, 취득 당시의 실지거래가액을 알 수 없는 재산을 양도하는 경우, 양도가액에서 차감하는 취득가액 계산에도 기준시가를 활용하고 있다. 

다만, 오피스텔 및 상업용 건물에 대한 재산세‧종합부동산세 등 보유세 및 건강보험료 등 사회보험료에는 행정안전부의 시가표준액이 적용되며, 국세청에서 고시하는 기준시가는 활용되지 않는다.

기준시가는 2026년 1월 1일부터 홈택스를 통해 열람할 수 있으며, 기준시가에 이의가 있는 소유자나 그 밖의 이해관계자는 재산정을 신청할 수 있다.

재산정 신청은 1월 2일(금)부터 2월 2일(월)까지 가능하며, 접수된 물건에 대해서는 재조사해 그 결과를 2026년 2월 27일(금)까지 통지할 예정이다.

[자료: 국세청]

□국세청은 호별로 기준시가가 구분 고시되는 오피스텔 등을 제외한 일반 건물의 ｢건물 기준시가 계산방법｣도 정기 고시합니다.
 

□건물 기준시가 계산 방법

○건물 기준시가는 신축가격기준액에 구조지수, 용도지수, 위치지수 등을 곱하여 산출되며, 해당 건물의 전체 기준시가는 건물 기준시가에 토지 기준시가(개별공시지가×면적)를 합해서 산정된 금액으로 합니다. 

□건물 기준시가 자동계산 서비스 이용 방법
○건물 기준시가를 쉽게 계산할 수 있도록 홈택스(www.hometax.go.kr)와 모바일 홈택스(손택스)를 통해 자동계산 서비스^*를 제공하고 있으며,
* (접근경로) 홈택스〉상담·불복·제보〉기타〉기준시가 조회〉건물 기준시가(상속·증여,양도)
-건물 기준시가 조회화면에서 해당 건물의 건축물대장에 표기된 구조·용도·신축연도와 토지 공시지가를 입력하면 기준시가가 자동 계산됩니다.
○또한, 계산사례 및 작성요령 등을 수록한 「건물 기준시가 계산방법 해설」책자도 2026년 1월 중 국세청 누리집에 실을 예정이니, 건물 기준시가 계산시 활용하시기 바랍니다.

□건물 신축가격기준액 조정 : ㎡당 860,000원(전년도 850,000원)
□구조지수 조정

(단위: %) 

□용도지수 조정

(단위: %) 

□위치지수 조정

(단위: %) 

□서울

(단위:천 원/㎡) 

□경기

(단위:천 원/㎡) 

□인천

(단위:천 원/㎡) 

□대전

(단위:천 원/㎡) 

□광주

(단위:천 원/㎡)

□대구

(단위:천 원/㎡)

□부산

(단위:천 원/㎡)

□울산

(단위:천 원/㎡)

□세종

(단위:천 원/㎡)

□오피스텔

(단위:억 원, ㎡) 

□상업용 건물

(단위:억 원, ㎡) 

□복합용 건물

(단위:억 원, ㎡) 

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