권대중 명지대 교수의 진단…"규제로 강남 집값 잡을 수 있나?"

편집국 | news@joseplus.com | 입력 2018-03-21 07:33:20
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▲ 권대중 명지대 교수
부동산시장 규제에 집값은 지속적 상승
한국감정원 발표 자료에 의하면 2018년 1월 서울의 아파트 매매가격 상승률이 지난해에 이어 비수기철인 1월도 상승세로 출발했다고 발표했다. KB국민은행 자료 역시 동일하다. 한국감정원의 자료를 분석해 보면 문재인 정부 출범 이후 6번이나 부동산대책을 내놓았지만 서울의 집값은 8·2대책이 나오면서 두 달간 약간의 하락세를 보이는가 싶었는데 다시 상승하고 있는 것을 알 수 있다. 특히, 정부의 강남 집값잡기 작전을 비웃기라도 하듯 강력한 규제 대
책 속에서 강남·서초·송파·강동 등 강남4가 상승세를 주도하고 있으며 이러한 가격상승 현상은 양천구와 송파구까지 번지고 있다.

 


특히, 이들 지역은 학군과 재건축 호재로 수요가 풍부해지면서 매물이 부족해 아파트값이 오르고 있는 것이다. 결국, 지난달 한국감정원에서 발표한 서울 강남지역의 주택매매 수요는 최근 5년 이래 최대치를 기록했다고 한다. 겨울철 비수기에도 불구하고 대출규제 등 정부규제를 피하고 학군수요 등이 몰리면서 때 아닌 투자 열기가 달아오르고 있는 것이다. 이에 정부는 대출규제(신DTI) 강화와 더불어 재건축 초과이익환수제 재시행 그리고 보유세 인상
까지 검토하고 있다.


주택 매매수급지수 역대 최고치 갱신
서울 강남 4구의 주택 매매수급지수는 지난 해 12월 116.7로 전국에서 가장 높았다. 이는 한국감정원이 해당 통계치를 발표하기 시작한 2012년 7월 이후 강남4구 기준으로 가장 높은 수치라고 한다. 주택 매매수급지수는 0~200 사이로 산출되는데 100보다 낮으면 공급이 수요보다 많고, 100을 넘어설수록 수요가 공급보다 더 많다는 의미다. 강북지역은 지난해 12월 주택 매매수급지수가 95.5로 100보다 낮았으며 서울 전체로는 102를 기록했다. 결국, 강남4구는 수요보다 공급이 부족하다는 말이다. 지난해 7월 112.6까지 올랐던 서울 강남4구 주택 매매수급지수는 고강도 규제대책인 8·2대책이 나오면서 주춤하는가 싶었는데 지난해 연말 다시 오름세로 돌아선것이다.


이러한 현상은 금년 4월부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과 시행 이후 매물 감소를 우려하면서 수요자가 몰린 것과 더 이상 강남지역에는 신규주택공급이 없을 것이라는 매물 부족 현상이 가격을 상승시키고 있는 것이다. 또한 금년부터 재건축 초과이익환수제가 재시행되면서 이를 피한 재건축 단지들을 중심으로 투자열풍이 일어나 가격이 상승한 것도 한몫하고 있다. 이렇게 강남지역의 아파트 가격이 상승하게 된 동기는 지난 정부에서 대출규제를 완화하면서 2015년 당시 여야합의로 시행하게 된 부동산3법(재건축 초과이익환수제 2017년 말까지 연기, 정비사업지구 내 분양건수를 3가구로 확대, 민간주택의 분양가자율화)이 그 원인이라고 생각한다. 특히, 강남지역의 아파트값 상승은 재건축 초과이익환수제 연기가 기폭제가 되었을 것이다.


주택 매매거래지수도 역대 최고치 경신
서울 강남4구의 주택 매매거래지수도 지난해 말 71.9로 역대 최고치를 나타냈다고 한다. 지난해 11월 53.1에서 한 달 사이 18.8%나 상승한 것이다. 매매거래지수 역시 0~200 사이로 산출된다. 100보다 낮으면 거래가 한산하고 100보다 높을수록 거래가 활발하다는 뜻이다. 매매거래지수가 100을 밑돌고 있긴 하지만 강북지역의 경우 지난달 매매거래지수가 46에 머문 상황에서 강남4구는 처음 70을 넘어선 것이다. 그나마 이러한 현상은 문재인 정부가 서
울은 도시재생 뉴딜사업지역에서 잠시 보류했기 때문에 적게 상승한 것으로 풀이된다. 만약, 뉴딜사업지까지 발표했다면 강북지역도 투자열풍으로 번지지 않았을까 한다.

 

노무현 정부의 학습효과
출범초기부터 문재인 정부는 부동산 투기는 좌시하지 않겠다고 공언을 했으며 7개월 만에 6.19대책을 시작으로 고강도 대책을 6번이나 내놓았다. 그렇지만 시장은 정부의 의도와는 정반대로 가고 있다. 왜  이런 현상이 나타나는 것일까? 그 원인을 찾기 전에 정부의 강남지역과 다주택자를 향한 대출규제와 양도세 중과 등 세금 강화 조치가 오히려 똘똘한 주택한 채만 가지면 된다는 풍조로 바뀌어 강남의 집값을 부채질하고 있다. 노무현 정부 당시의 상황을 재연하는 듯하다. 또한 사람들은 중장기적으로는 강남 집값은 오히려 상승할 것이라는 믿음과 함께 희망을 가진 듯하다.


이러한 현상은 여타지역 간 초양극화 현상으로 나타나고 있다. 실제 3~4년 전만 해도 강남·서초지역의 85㎡ 아파트 한 채 가격이 8~10억 수준이었던 것이 지금은 15억 원에서 20억 원을 호가한다. 입이 다물어지지 않는다. 서민들 입장에서는 말도 안 되고 어안이 벙벙하다. 평생을 벌어도 살 수 없는 주택으로 변해버린 것이다. 그동안 강남지역은 규제가 오히려 가격상승을 부추긴 결과로 나타나고 있다.그러니 규제가 능사가 아니라는 말이 나오고 정책이 시장을 이길 수 없다는 말이 나온다.


주택가격 서울은 상승, 지방은 하락

 

KB국민은행의 지난 1월 발표 자료를 살펴보면 전국의 주택매매가격은 평균 0.19% 상승했으며 서울이 0.71%로 가장 많이 상승했고 수도권이 0.38% 상승해 강세를 보이고 있다고 했다. 또한 수도권은 전월대비 상승폭이 증가하고 있으며 5개광역시는 0.02% 상승하여 지역별로 증감이 엇갈리면서 약보합세를 유지하고 있다고 했다. 그러나 기타지방의 경우에는 평균 –0.12%로 지난해에 이어 지속적으로 하락하고 있다고 발표했다.


이를 좀 더 자세히 살펴보면 수도권(0.38%)에서 서울(0.71%)과 경기(0.17%), 인천(0.07%)이 상승세가 증가하고 있으며 특히, 서울의 강남구(2.16%), 성남 분당구(1.62%), 송파구(1.46%), 성동구 (1.43%), 강동구(1.28%), 양천구(1.19%), 서초구(0.94%) 순으로 상승폭이 큰 것을 알 수 있다. 그런데 5개 광역시는 부산과 울산은 하락, 대구와 광주,대전은 소폭상승하고 있으나 기타지방 주택매매가격은 전월에 이어 연속 하락세가 커지고 있다. 이러한 현상은 신규 입주(예정)물량 증가와 함께 금리인상, 대출규제 등 주택매매시장 불확실성이 커지면
서 수요자의 매수결정이 신중해져 나타나는 현상으로 풀이된다. 여기에 주택매매 수요도 줄어들고 있다.


한국감정원 자료에 의하면 지방권의 주택 매매 수급지수는 지난해 7월 97.6까지 올랐다가 지난달 91.8로 내렸다고 한다. 이는 2012년 7월 90.1 이후 5년 5개월 만에 최저치다.

계절적 비수기와 경기침체 리고 공급 누적 등의 영향으로 하락세가 이어지는 듯하다. 여기에 수도권 남부지역 일대에서는 입주물량 공급과잉으로 미입주 사태가 벌어지고 있는데 서울의 강남지역과 주변 일부지역에서는 가격이 늘 높은 줄 모르고 오르고 있다. 천당과 지옥이
따로 없다.


신DTI시행으로 주택시장은 어느 정도 진정
지난달 31일부터 새로운 대출 규제인 신DTI를 시행하고 있다. 이는 기존 주택담보대출의 원금을 부채에 추가해 기존과 신규 주택담보대출의 원리금을 두 부채로 계산한다. 대출자가 받을 수 있는 전체 출 한도 자체가 대폭 축소되는 것이다. 주택담보대출이 1건 있으면 DTI가 평균 30%를 넘기 때문에 가대출을 받기는 사실상 불가능해졌다. 2번째 주택담보대출은 만기도 15년까지만 적용된다. 정부의 내서 집 사자는 분위기를 불식시키려는 신DTI 시행은 투기세력이나 추가 주택구입자에게는 큰 타격이 될 것으로 보인다.


하지만 신DTI가 시장에 미치는 영향이 크지 않을 도 있다. 왜냐하면 전세를 끼고 주택을 구입하면 택담보대출이 필요없기 때문에 대출한도 축소보다 전세가율 상승이 더 큰 상황에서는 무의미할 수 다는 말이다. 그러나 신규 분양시장은 기존 주택시장에 비해서는 여파가 클 것으로 보인다. 분양시장이 침체되면 무주택자들이 주택구입을 당장 꺼릴 있겠지만 입지여건이나 시장상황이 좋은 곳은 수요가 몰리는 시장 양극화 현상도 가속화될 것이다. 하여튼, 대출규제는 부동산시장에는 악재로 작용할 것이며 신DTI시행은 부동산 시장에 어느 정도 정시키는 데는 역할을 하겠지만 주택시장 양극화는 좀 더 심화될 수도 있다.


정부는 보유세 인상
결국, 정부는 서울의 주택가격상승을 억제하기 위하여 보유세 인상 등 더 강력한 칼을 빼들려고 한다. 금년 들어 아파트값이 급등을 넘어 과열로 넘어 다는 판단 하에 재산세든 아니면 종합부동산세든 인상 논의를 본격화한 것이다. 그러나 참여정부 시절 종합부동산세를 도입했다가 실패한 트라우마가 남아 있어 규제의 범위나 강도, 도입 시기 등을 놓고 고심하고 있는 듯하다.

 

당장 6월로 예정된 지방선거도 큰 변수다. 만약 다주택자를 압박하기 위해 섣불리 보유세를 개편했다가 이마저도 먹히지 않는다면 더 이상 내놓을 카드가 사실상 없다는 게 가장 큰 고민일 것이다. 그래서 보유세 인상은 다주택자에 초점을 맞춘 정책일 가능성이 크다. 그러면서 주택 소유자 전체에 영향을 주는 재산세보다는 종합부동산세를 인상할 가능성이 크다.


또 하나의 가능성은 공정시장가액비율 조정이다.현재 공정시장가액 적용비율은 약 80% 수준에 있다. 이를 상향조정하는 것이다. 특히, 상향조정하더라도 국회 동의 없이 대통령령(시행령)으로 정부가 논의를 완료하면 40일 이내에도 바꿀 수 있기 때문이다. 이렇게 되면 공정시장가액비율을 현실화하고 종합부동산세에 적용하면 세금 부담이 매우 커질 수밖에 없다. 그리고 마지막 한 가지는 보유세 과세의 기준이 되고 있는 공시가격의 현실화 방안이다.


공시가격은 실제 시장가격의 70~80% 수준에 그치고 있어 이를 90~100% 수준으로 현실화하면 재산세가 증가하는 효과가 있다는 것이다.


보유세를 인상하는 대신에 거래세인 취득세와 양도소득세를 낮춰 과세 균형을 맞출 필요가 있다는 지적도 있다. 실제로 지난 2016년 기준 국내에서 양도소득세가 차지하는 비중은 0.8%로 경제협력개발기구(OECD) 평균 0.1%보다 높다. 이는 OECD 35개국 중 3번째로 높은 수준이다. 이에 반해 보유세는 국내총생산(GDP)의 0.8% 수준으로 OECD 평균인 0.91%보다 낮은 수준이기 때문에 이러한 주장에 힘이 실리고 있다.

 

문제는 이러한 보유세 인상이 과열된 부동산 시장의 열기를 식히는데 얼마나 효과적이냐는 것이다. 강남지역의 아파트 가격이 왜 오르는지 원인을 분석하고 처방하지 않으면 규제를 계속 쏟아내도 가격은 계속 오를 수밖에 없다. 그래서 보유세 인상으로 강남의 집값을 잡을 수는 없다고 생각한다.


강남 집값 안정은 공급확대와 수요 분산정책을 강남지역 아파트 가격이 계속적으로 상승하는 것은 그만큼 수요가 많다는 것이다. 수요가 많다는 것은 그만큼 주택을 공급해야 한다는 것이며 주택을 공급하려면 공급할 토지가 있어야 하는데 강남지역에는 공급할 토지가 부족하다. 그렇다면 수요를 분산하는 정책도 내놓아야지 수요만 억제하고 가격을 규제하는 정책은 시장에서 반발만 일으키기 때문에 결국 정책이 시장을 이길 수 없다는 말이 나온다. 특
히, 공급할 토지가 부족한 강남지역에서 공급을 늘리는 방법은 재건축시장 밖에는 없다. 그런데 금년부터 재건축 초과이익환수제 재시행으로 시장마저 규제하고 있으니 사람들은 강남지역에 더 이상 새로운 주택공급은 없을 것이라고 믿고 있다. 그래서 가격은 천정부지로 오른다. 


따라서 재건축시장 규제를 완화하라는 목소리도 많다. 대신 재건축사업으로 증가되는 용적률만큼 그들이 사회적 책임을 다할 수 있도록 제도를 정비해야 할 때가 되었다고 생각한다. 이것도 어려우면 강남 인근지역에서 산림을 훼손하지 않는 범위내 개발제한구역을 이용한 영구임대주택 공급정책이 필요하다. 만약 임대 후 분양주택으로 공급하게 되면 또 가격이 상승한다. 그래서 처음부터 영구임대주택으로 공급해야 한다.

 

그래도 가격이 상승하면 강남지역의 수요를 인근지역이나 수도권 지역으로 분산하는 정책을 내놓아야 한다. 지난 2009년 2월12일부터 그해 연말까지 그리고 2012년 9월 22일부터 역시 그해 연말까지 늘어나는 미분양 주택을 해소하기 위해 정부는 미분양 주택을 구입하는 사람들에게 취득세 감면혜택과 양도세 5년간 면제혜택을 준 적이 있다. 

 

이와 같이 세금으로 규제를 할 것이 아니라 오히려 세금을 완화하여 수요를 분산하는 정책을 써야할 것이다. 가격이 오른다고 규제가 능사는 아니다. 결국, 중장기적으로 주택공급은 늘어나고 인구가 감소하면 가격은 하락할 것이라고 하지만 그래도 사람들은 강남지역 만큼은 이를 벗어날 것이라는 것을 잘 알고 있다. 오히려 그 피해는 수도권과 지방이라는 것도 잘 알고 있다. 그런데 정부는 임기내 100만 가구를 공급하겠다고 한다. 과연 어디에 공급할 것인가? 수요자가 원하는 지역에 공급되어야 하는데 그 역시 대부분 수도권 지역일 것이다. 정책이 잘못되면 유동성 자금은 풍부한데 마땅한 투자처를 찾지 못하는 자금들이 서울의 강북지역까지 투기장으로 만들 수도 있다. 시의 적절하게 대책을 내 아야한다.


그러나 한편으로는 예전보다 주택공급도 많아졌다. 일부지역에서는 미입주 사태가 벌어지고 있다. 젊은 사람들 사이에 주택에 대한 개념도 바뀌고 있다. 그래서 주택은 수요가 있는 곳에 공급이 되어야하며 보유세를 인상하면서까지 수요를 억제하면 결국 조세전가 현상이 나타나면서 단기적 처방일 뿐 중장기적으로 그 효과는 크지 않을 것이다. 그래서 규제가 능사는 아니다. 정부는 강남지역의 주택시장을 장기적으로 안정화하려면 수요와 공급을 면밀히 분석하고 공급확대정책과 함께 수요분산정책을 동시에 내놓아야 한다. 물론 지역별, 물건별, 계층별 분석에 따른 중장기적 대책 말이다. <권대중 명지대학교 부동산대학원 교수, (사)대한부동사학회 이사장>

 

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