[특별기고] 우리나라 부동산정책 어디로 가야하나

“조세보다는 금융정책을…인구정책과도 병행돼야”
편집국 | news@joseplus.com | 입력 2020-12-11 10:52:36
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김상현 세무사 

참여정부의 부동산대책 29번, 문재인정부의 부동산대책 24번에도 서울과 수도권의 부동산가격은 나날이 고공행진이다. 여기에 이제는 전세대란 마저 속출하다보니 지난 7.10대책에서는 부동산취득세중과, 종합부동산세 등 보유세 중과, 2주택이상 보유자 양도세 중과대책으로 우리국민들은 걷잡을 수 없는 변화무쌍한 부동산정책종합세트로 인해 머리가 멍해진다.

   

이제는 팔지도, 보유하지도, 사지도 못하는 영혼까지 털린 멍청이로 전락한 체, 정부의 부동산대책은 어느새 시장의 신뢰를 잃어 백약이 무효가 된 기분이다.

 

또한 우리나라가 6.25동란이후 허덕이는 경제난으로 인해 한때는 인구억제정책으로 둘만 나아 잘 키우자아니 하나만 나아 똑똑히 잘 키우자며 산아제한캠패인을 하던 시절이 아주 옛날이야기처럼 귓전을 간지럽게 한다.

 

그간 정부에서도 시대상황에 맞게 저출산 고령화대책을 수립하여 2006년이후 2020년까지 225조원(2016~2020년은 150조원)을 투입했어도 현재 5,180만명의 인구 중 기본유지를 위해서는 즉 인구대체수주인 합계출산율이 2.1이 돼야하는데 우리나라의 합계출산율은 1960년도에 6.0명에서 계속 하락하여 지난해에는 0.92, 그리고 금년도 3분기에는 0.83명으로 떨어졌다고 한다. OECD 국가의 2018년 평균출산율은 1.63명에 비하면 절반수준에 불과하여 세계에서 최하위의 초저출산국가의 불명예를 갖게 되었다.

 

지금까지 각 정부별로 다양한 형태의 부동산안정화정책을 펼쳐왔으나 소기의 성과거양에는 미흡하였고 참여정부의 강력한 부동산대책은 보유세인 재산세과세 정상화를 위해서 시가의 2~30%수준이던 지방세과세시가표준액을 시가의 80%수준을 목표로 전국의 모든 토지와 부동산을 정부에서 개별지가와 가격공시제도를 도입하고 과다한 부동산보유자에 대한 징벌적인 종합부동산세를 세대별 합산형의 자진신고납부제로 도입했다.

 

그 시행 첫 해인 2005년에 96.0%의 자진신고율을, 2006년에는 98.2%로 거센 조세저항에도 불구하고 국세청 신설 후 최고의 신고실적 성과를 거양하였고, 강남권 등에서 수납된 종합부동산세수가 전국의 230개의 지자체에 재배분되는 시스템으로 운영되어 당시 노무현대통령은 부동산정책의 성공지표이고 더 이상 논란의 대상이 아닌 대못을 박았다고 자랑할 정도였다.

 

하지만 당시 종부세신고분위기와 관련된 비하인드 스토리를 든다면 종부세대상이 아닌 영업용택시기사들이 오히려 종부세를 폐지해야 될 세금이라고 강변하고 다니던 해프닝은 하나의 추억거리이기도 하지만 결국 민심이반으로 정권교체가 되었던 것은 부동산정책의 중요도가 어느 정도인지를 가늠할 수 있을 것이다.

 

필자로서 부동산종합대책을 구상하여 본다면…

 

국민들의 필수재인 주택에 대한 정책은 크게 공급측면과 수요측면에서 종합적으로 다루어야 할 중대한 국책과제이지만 제한된 국토면적 중 주택공급에 충당할 만한 토지의 유한성과 많은 지역이 그린벨트로 개발제한에 묶여 있기 때문에 정부당국으로서는 그 고충과 정책적인 한계 등 애로사항이 많다.

 

실수요자는 최대한 보호하고 부동산투기 작전세력 발본색원

더 이상 부동산투기소득이나 강남불패 꿈을 철저히 차단해야

 

그래도 정부로서는 전 국민들에게 기본적 필수재인 거주용 주택공급을 최우선적 과제로 하고 쾌적한 주거환경조성 및 개선에 나름대로 진력을 다해오고 있으나 현실적으로 시장내에서는 실수요자가 아닌 투기세력, 바람잡이 작전세력, 브로커 등이 강남권을 시발로 고가부동산거래를 경쟁적으로 주도하여 강북권과 수도권 할 것 없이 온통 아파트 등 주택경기가 좀처럼 안정화되지 않고 과열이상분위기가 확대 재생산되고 있다.

 

그러다보니 현 정부로서도 24차례이상의 부동산정책으로 강력대처하고 있음에도 추가적인 정책이 발표될 때마다 잠시 주춤하다가 다시 고개를 드는 형상이니 정말 청년층의 삶의 의욕과 희망을 말살해가는 부동산시장의 이상급등을 제어하는데 주무부처인 국토교통부만으로서는 효율적인 정책효과를 기대할 수 없고 전 부처가 총체적인 대안 마련이 시급하다고 할 것이다. 이를 위해 부동산종류별로 선별하여 각 부처가 공동의 목표를 향해 주요 부동산거래정보를 공유하고 각 부처별로 각각 효율적인 정책수단을 투입하여야 한다.

 

고가 부동산투기 대출자금 원천 봉쇄가 세금부과보다 특효약이다

내년도부터 강남권 등 수도권 주택보유자 90%이상 세금폭탄을 맞게 돼

 

특히 실수요자가 아닌 자들에 대해서는 첫째, 타인자금을 활용하는 금융정책 효과가 조세정책보다 실효성이 매우 높고 단기치유대책으로 우선 활용되어야 한다고 본다. 예를 들자면, 은행대출자금(LTVDTI 등을 생애 최초 취득1주택분, 신혼부부 1주택분, 부모봉양용 1주택분, 전세임대차 주택분으로 세분화하여 금융기관별 대출자금 한도 우선배려 조정 등)을 실수요자 이외로 전용되지 않도록 적극 차별화하여 2주택이상 다주택자 및 법인보유 주택분에 대해 대출자금은 현행처럼 엄격히 규제하고, 자기자본이 아닌 기존 대출자금형에게는 1년이내 대출금 90%이상을 회수하되 반기별 대출자금 회수(변제)계획을 예고하고 불이행시 강제매각절차 진행하는 방안으로 현행 금융정책을 더욱 강화하는 방향으로 재설계할 필요가 있다.

 

왜냐하면 대부분의 부동산투기자들은 자기자본보다는 금융기관의 대출자금을 활용할 능력이 탁월하거나 고액의 전세자금과 은행대출자금을 부담하며 매입하는 갭투자의 경우가 주류를 이루고 있어 실수요자와는 차이가 많은 사실상 부동산 투기자들이 대부분이다.

 

현실적으로 강남권의 경우에도 부동산투기거래와 전혀 상관없는 99%이상의 자가주택 실소유자는 작전세력들의 부동산가격 고공전략과는 무관하게 거주용 1주택을 취득하고 자녀취학이나 직장 근무 등으로 계속 장기보유하며 거주하고 있을 뿐인데도 재산세나 종합부동산세 등의 보유세를 소득대비 과다하게 부담하게 되고 또한 이사 등으로 처분시에는 막대한 양도세 부담 등으로 본의 아니게 세금의 제물이고 희생양이 되고 있다는 것이 정확한 표현일 것이다.

 

일반적으로 신세부과나 기존세율인상 등의 조세를 통한 부동산가격안정화대책은 그 정책효과가 금융정책에 비해 대부분 1년이상의 시차(Time-lag)존재로 그 효과가 상대적으로 낮고, 오히려 고세율과 세부담 증가로 국민적 조세저항이 크고 정권재창출에도 악영향을 초래할 것이 명약관화한 것이므로 정책수단선정에 매우 신중을 기하여야 한다고 본다.

 

지난 노무현 대통령의 참여정부 시절에도 29회 이상의 부동산안정화정책 시행과정에서도 시장내의 반정부정책 주장자들은 정부가 하는 정책을 반대로만 하면 반드시 성공한다는 시그널을 부동산시장을 비롯한 주요 언론매체들과 공감대를 형성하고 지속적으로 전개하여 재미를 보다가 정권이 보수진영의 MB정부와 박근혜정부로 교체되면서, 국민경제활성화 명분으로 과거정부와는 반대로 은행대출자금을 이용하여 부동산취득을 권장하는 등 부동산완화정책에서 힘입어 부동산가격상승을 초래하였지만, 또다시 정권이 바뀌어 진보진영의 문재인정부에서의 24번째 부동산대책을 실시하고 있으나 결국은 서울의 강남권이 아닌 강북으로, 수도권으로, 세종시로, 해운대로, 이젠 전국적인 부동산가격폭동과 전세대란이란 전대미문의 부동산시장의 불안정을 초래하는 정책실패를 실증하는 듯하다.

 

최근 경제정의실천시민연합(경실련)은 노무현·문재인 정부 8년간 서울주요아파트 단지(강남권 5단지와 비강남권 17단지 비교)의 땅값이 3.32,476만원 올랐고, 이명박·박근혜 정부 9년간 아파트 땅값 상승액(3.3331만원)과 비교해 7.5배라고 공개한 바 있다. 특히, 문재인정부 출범이후 아파트 땅값 상승액은 3.31,540만원으로 역대 정부 중 가장 많았다고 발표한 자료에서도 이러한 현상을 확실하게 발견할 수 있을 것이다.

 

이에 대한 정책수단을 예시한다면,

 

부동산가격상승 호가작전세력 등 대처방안으로서 국무총리실산하에 국세청주관 국토교통부, 기재부, 행안부, 서울시, 경기도가 거시적인 부동산대책T/F를 상설하고 각 부처별 상시 집중단속시스템(특히, 국세청에서는 지방청단위의 부동산거래특별단속반과 주요세무서의 부동산시장거래 상시단속반 등을 편성해 사전정보수집, 시장단속, 세무조사, 고발 등을 전담) 구축 운영을 제안한다.

 

이 기구 운영을 통해 정밀조사와 고발 등을 동시에 추진하되, 강남권 주요 고가아파트단지, 재개발재건축단지의 부동산 고액매매호가 주도세력 수시정보수집과 합동단속 집중실시 및 실시간 모니터링화 자료 활용, 주요 부동산중개포털회사의 고가작전거래혐의 정보수집 및 관련회사 등 주요혐의자 정밀세무조사와 검찰고발 등을 병행하여 투기세력과 작전세력 등에 대해서 반사회적 투기조장행위에 따른 부당한 소득에 엄정 대처하여 부동산 투기조장행위자(사업시행 건설업체 포함)들을 특별관리하고 모든 국가기관과의 주요입찰참가 행위제한 및 조달청의 정부입찰계약이나 납품행위 배제 등 철저한 규제조치를 강화하여야 한다.

 

특히, 신증축재개발아파트 단지의 고가매도거래 유도로 당해 단지분양 완판 전략을 위해 건설업체와 기획부동산업체를 비롯한 부동산중개인포탈회사 등 중심으로 사전담합거래사례 및 국토부와 국민은행실거래 정보 사이트를 악용하는 사례를 초기단계부터 정보 수집하여 정밀세무조사를 강화하고 조세범처벌법에 따라 검찰에 고발하거나 허위거래시세 조정혐의 등에 대해 행정처분 및 검찰고발 등의 강력한 집행처분으로 부동산시장의 안정화를 기하여야 하며, 진보진영정부의 부동산강화정책과 반대행위로 하면 반드시 부동산가격은 고공행진을 하게 되고 강남불패신화는 지속된다는 등 부동산시장분위기를 왜곡하는 행위들에 대해 적극 대응함으로써 정책대안의 악순환을 철저히 봉쇄할 필요가 있다.

 

물론 이러한 현상은 현 정부의 정책실책만을 탓할 것은 아니고, 전 세계적인 저금리상황에서는 마땅한 투자처를 찾지 못하게 되자 결국 현 정부의 부동산정책과 반대방향으로 행동하는 것이 를 증가시킬 수 있다는 일부 작전세력들만이 자신들의 반정부전략에 쾌재를 부리고 있다고 보는 것이 바람직한 진단이라고 생각된다.

 

특히, 99%이상의 선량한 주택보유자들은 이러한 왜곡된 부동산시장의 역기능이 확대 재생산됨으로써 강남권을 시발로 비강남권의 부동산까지 공시가격인상 확대적용으로 인해 종부세와 재산세, 양도세 등의 각종 세금폭탄을 감수할 수밖에 없는 비참한 현실에 직면하게 될 것이다. 더욱이 금년도에 부과된 종합부동산세와 재산세가 내년도부터는 감당하기 어려운 수준으로 상향 부과될 것이므로 조세저항은 예측하기 힘들 정도로 심각할 것이다.

 

결국에는 친정부성향의 유권자들마저도 종부세 폭탄 및 양도세, 취득세, 상속세 등 모든 세금에 대한 조세저항이 증폭되고 반정부세력화에 동인으로 작용하게 될 조짐이 예상되므로 부동산조세정책을 조속히 대전환하는 것이 절실하다고 생각된다. 하지만 앞으로 5년 이내에 수도권의 주택공급과다현상으로 치솟던 부동산가격은 일본처럼 급락현상을 초래하여 또다른 부동산대책이 필요할 것으로 예상된다.

 

현 상황아래 필요한 조세정책수단의 유효성여부 등을 살펴본다면 부동산의 취득, 보유, 거래단계별, 취득자의 인격별(자연인과 법인간) 차별화방안이 필요하다.

 

첫째, 취득단계 과세측면에서 현행처럼 2주택이상 취득이나 법인취득의 경우 취득세 중과는 1회적인 과도한 세부담으로 조세충격효과는 존재하나 중장기적으로는 양도소득과세시에는 취득원가에 포함되어 장기적인 관점에서 실제 세수측면이나 부동산규제대책으로서의 효과는 별로 없으면서 조세저항만 가져오게 되는 결과를 초래할 것이므로 바람직한 부동산대책은 아니라고 생각된다.

 

둘째, 장기임대주택자 양도소득 및 임대소득과세특례 폐지완화 정책은 정부정책의 불신과 비친정부적세력(야당과 일부언론 등)들에게 현정부의 부동산정책실패사례로서 집요한 공격수단으로 악용될 수 있으므로 이에 대해 적절한 보완대책을 마련하여 슬기롭게 대처할 필요가 있다. , 장기임대주택을 정부가 공급하지 못하여 개인 등 민간업체로 하여금 8년이상 장기매입·건설임대주택에 대해서는 조세특례제한법상 특혜를 부여하다가 갑자기 동 제도를 폐지하는 것보다는 일정규모이상(, 10세대 등) 임대주택사업자에게는 최소한 3년이내 연차별 처분계획서를 제출받고 그 이후에 처분시에는 감면혜택을 점차 축소하는 형태(, 1년내처분시 전액, 2년내 처분시 3분의2, 3년내 처분시 3분의 1만 감면하고 3년초과 처분시나 처분계획대로 불이행시는 감면혜택을 모두 배제하는 방안 등을 고려해 볼 수 있을 것임)로 운영함으로써 기존 정부정책을 믿고 따른 국민들에게 정부정책의 신뢰에 상응한 부분의 피해를 보상하거나 최소화할 필요가 있다고 본다.

 

셋째, 2의 세율로서 위헌성시비를 안고 있는 부동산가격공시제도 및 시세적용율 등에 대한 적법성 조속히 보완할 필요 있음(지면상 차후 별도 기술하기로 함)

 

또한, 부동산분야의 조세정책과 우리나라의 당면한 인구절벽문제를 동시에 해결하기 위해 현행 종합소득세제의 개편방안을 제시해본다면,

 

첫째, 현행 종합소득세율을 4인가족 기준 기본세율로 하고 탄력세율(가구내 1인당 1~2%증감) 적용하는 방안

 

결혼 적령기내 국민들로 하여금 인구자연증가수준(2.1유지)을 위해 정부의 인구정책과 조세정책을 연계 시행함으로써 최근 우리나라의 인구증가율이 OECD국가중 최하위인 0.84의 인구절벽수준을 조속히 극복하기 위한 대안이 절실하다.

 

최소한 4인가족(세대주 40세기준)을 기본으로 하는 종합소득세율을 기본세율체제로 하되 가족1인당 세율(1~2%P)을 가감하는 탄력세율구조로 변경하여 최소한 인구 합계출산율이 2.1이상으로 확대될 시점까지 한시 적용하여 조세정책측면에서 결혼장려 및 미혼자 차별과세로 인구증가를 적극 유도할 필요가 있다.

 

더욱이 그간 우리나라가 꾸준한 경제성장발전과 선진국가로 가파르게 진행한 결과 현행 사회인프라가 11가구들에게도 주거생활 등 사회생활을 영위하는데 전혀 불편함이 없도록 잘 형성되다보니 최근 2인이하 가구가 총가구수의 52%를 초과하고 있다, 이를 4인가족기준 주택공급율과 비교한다면 사실상 공급과다현상임에도 불구하고 부동산가격 급등으로 부동산수급조절실패 등 고질적인 부동산시장의 불안정문제 등을 양산하면서 수많은 부동산정책의 실패로 악순환의 연속이다. 이로 말미암아 우리나라가 합계출산율이 0.84이하로 계속되는 인구절벽현상이 지나치게 빠르게 진행되고 이런 현상이 지속한다면 2050년에도는 인구가 2,000만명이하로 극초고령화사회로서 국가기반붕괴 등 사회적문제가 너무 심각함을 절감하게 될 것이므로 프랑스나 미국처럼 조세정책측면에서 인구감소에 따른 사회적비용을 부담케 함으로써 간접적인 인구증가정책을 실효성 있게 추진할 수 있을 것으로 생각된다.   

 

둘째, 현행 인적소득공제금액을 2배이상 확대하고 부양가족공제도 연령을 25세까지 확대 적용하는 방안이다.

 

우리나라의 조세법체계가 77년도 간접세제도가 대폭 개편하여 부가가치세제도를 전면 도입함과 동시에 종합소득세체계도 인구증가를 간접적으로 규제하는 방향으로 인적소득공제방식이 신설 운영되어 배우자공제와 부양가족은 20세이하 자녀는 2인이하로 제한하는 등 조세정책의 실현이 현재까지도 계속되고 있음은 안타까운 현실이기도 하다.

 

필자로서는 최근 우리나라의 결혼적령기의 젊은이들이 천문학적으로 폭등한 주택구입자금의 부족문제 해결불가와 결혼생활시 필수적인 육아비용과 육아고통, 맞벌이부부들의 경우 여성경력단절 등 결혼외적 비용문제 등으로 야기된 결혼기피자들의 급증과 더불어 1인가구세대(최근 통계청발표에서 30.2%)가 나날이 증가하게 되어 멀지않은 장래에 결국 인구절벽이라는 국가존폐문제로 까지 확대되기에 이르렀다고 판단할 수 있다.

 

이러한 현상을 치유하기 위한 조세정책측면으로 고려해 볼 수 있는 대안의 하나로 현행 인적소득공제제도 중 배우자공제는 현행 150만원의 3배 인상한 500만원으로 그리고 부양가족공제는 1인당 150만원에서 300만원으로 인상하되 연령기준을 만25세까지 인원수제한 없이 확대 적용하여 결혼장려 및 저출산 고령화 방지를 위한 인구증대정책을 조세측면에서 적극적으로 간접 지원할 필요가 있다.

 

셋째, 현행 종합소득세율체계를 인별과세체계에서 프랑스식 가족단위과세체계로 개선하는 방안을 고려해 볼 수 있다.

 

우리나라의 심각한 저출산 고령화사회 진입으로 현재까지 225조원이상의 막대한 예산을 투입하였음에도 불구하고 인구증가율이 OECD국가 중 최하위 국가로 전락했다니 한심할 따름이다. 혼인과 출산장려를 위해 다양한 조세정책 중 종합소득세 과세단위를 현행 개인을 납세단위로 하는 개별과세제도를 채택하고 있어 결혼과 출산으로 경제적 가족공동체를 구성하더라도 납세의무는 기본적으로 중립적이어서 혼인과 출산장려를 위한 조세정책적 기능이 전무한 편이다.

 

미국과 독일은 누진세율 구조하에서 부부합산 균등분할제도와 개별과세제도 중 유리한 제도를 납세자가 선택하도록 하고 있다. , 남편이 1,000. 부인은 0의 연간소득이 발생한 경우 전자의 경우에는 두 소득의 합 1,000을 둘로 나누어 남편과 부인이 각각 500의 소득을 얻은 것으로 보아 과세하는 것이다. 소득 1,000500에 대해 적용되는 누진세율의 차이만큼 기혼가구는 일종의 결혼 보너스를 받게 되는 것이다.

 

프랑스에서는 이보다 더 배우자, 자녀를 포함한 세대 구성원의 소득을 모두 합산하여 세대구성원별로 안분하는 가족단위과세제도방식이다. 프랑스의 소득세 계산방식은 가족 구성원의 수가 많을수록 더 큰 세부담의 경감을 유도하게 되어 사실상 기혼다자녀가구에 결혼과 출산 보너스를 제공하게 되는 것이다.

 

이렇게 프랑스는 저출산의 사회문제를 극복하기 위한 방편으로 가족단위 과세제도를 도입하게 되었고, 그 결과 2018년도 합계출산율은 OECD국가의 평균출산율을 상회한 1.84명을 기록하고 있다는 것을 상기해 볼 필요가 있다. 또한 부부합산 균등분할과세제도를 운영하고 있는 미국과 독일의 2018년도 합계출산율도 1.73, 1.57명을 달성하여 우리나라를 압도적으로 상회하고 있다는 것을 주의 깊게 검토하고 참고할 필요가 있다고 본다.

 

끝으로 인간의 삶을 영위하는 데 기본적이고 필수적인 가정생활의 욕구충족에 주거용 부동산을 투기적수단으로 악용하는 자들에 대한 효과적인 부동산대책에는 시장경제의 수요와 공급측면만으로 해결될 수 없는 부동산재화의 특성과 수급조절시기의 한계 등에 따른 정책수단의 제한으로 인하여 그 어려움을 조기에 해소할 수는 없다. 하지만 강력한 조세정책보다는 금융정책을 우선시하고 부동산정책만이 아닌 인구정책문제와도 연결한 조세정책수단을 제도화하고 위헌성위험을 안고 있는 공시가격제도의 입법보완 등을 통해 반정부적인 부동산작전세력들을 응징하여 건전한 부동산시장의 안정화를 위한 지속적인 시장의 가격메카니즘을 모니터링하고 선제적으로 대처할 수 있는 시스템적인 조직운영과 활성화로 직면한 급격한 인구절벽문제까지도 포괄하는 정책수단을 강구하여야 한다고 본.<끝> -김상현 세무사/탑코리아 세무법인 대표-

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