종부세·양도세· 재산·취득세 등 조세부문 무엇이 어떻게 바뀌나

황선의 세무사(정명세무법인 대표)의 심층 분석
편집국 | news@joseplus.com | 입력 2020-07-13 12:12:50
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정부, 주택시장 안정방안 올해만 '6.17대책' '7.10대책' 연이어 발표

 

황선의 본지 조세자문위원 

현정부 출범이후 주택시장 안정화를 위한 방안을 크게 보면 5회에 걸쳐 발표했다. 20178.2대책, 20189.13대책」 「201912.16대책」 「20206.177.10 대책등이다.

 

617일에 이어 한 달도 채 안 되어 710일에는 초강수 세금인상 카드를 들고 나왔고 당장 7월 국회에서 의원입법으로 관련 법률을 개정한다고 발표문 말미에 강조했다. 언론에서는 세금폭탄으로 주택시장을 잡느냐 아우성이다. 과연 무엇이 어떻게 달라지는지, 본지 조세자문위원인 황선의 세무사(세무법인정명 대표)를 통해 조세부문을 심층 분석 한다.<편집자 주> 

 

 

617일 주택시장 안정화 방안(관계부처 합동) 중 조세분야 요약정리

 

. 법인을 활용한 투기수요 근절

 

법인 보유 주택에 대한 종부세율 인상

(현행) 개인ㆍ법인에 대한 구분 없이 납세자별로 보유 주택의 공시가격을 합산하여 종부세 부과

(개선) 법인 보유주택에 대해 개인에 대한 세율* 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용

* 주택시장 안정화 방안(‘19.12.16)을 통해 종부세 세율 인상을 발표
2주택 이하(조정대상지역내 1주택 이하 포함): 0.6% 3.0%
3주택 이상(조정대상지역내 2주택 포함): 0.8% 4.0%

법인의 사원용주택, 기숙사 등에대한 비과세 특례는 현행유지 (적용시기)‘21년 종합부동산세 부과 분부터 적용

 

법인 보유 주택에 대한 종부세 공제금액(6억원) 폐지

(현행) 납세자(개인·법인)별로 종부세 공제금액(6억원, 1세대1주택 9억원) 적용

ㅇ 다주택자가 법인을 활용하는 경우 종부세 공제금액 확대적용 가능

* ) 개인이 3주택 단독 보유 공제 6억원

법인 2개 설립하여 3주택 분산 보유 공제 21억원(개인 1주택 9억원 + 법인별 6억원)

(개선) 법인이 보유한 주택에 대해서는 종부세 공제금액 폐지 (적용시기)‘21년 종합부동산세 부과분부터 적용

 

법인의 조정대상지역내 신규 임대주택에 대해 종부세 과세

(현행) 법인이 보유한 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)은 종부세 비과세

* 1세대가 1주택 이상을 보유한 개인의 경우 ’18.9.14. 이후 조정대상지역내에 신규로 취득한 주택은 임대 등록하더라도 종부세 과세

(개선) 법인이 ‘20.6.18. 이후 조정대상지역에 8년 장기 임대등록하는 주택은 종부세 과세

 

법인이 보유한 주택 양도 시 추가세율 인상 등

(현행) 법인의 주택 양도차익에 대해서는 기본 법인세율(10~25%) 10%를 추가 적용(사택 등은 제외)

, 8년 장기 임대등록한 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)을 양도할 경우 추가 과세 제외

(개선) 법인이 보유한 주택 양도 시 적용되는 추가세율을 20%로 인상하고, 법인이 ‘20.6.18. 이후 8년 장기 임대등록하는 주택이라 할지라도 추가세율 적용 (적용시기) 추가세율 적용은 ‘21.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

 

. 주택시장 안정화 방안(12.16) 후속조치 이행

 

(추진내용) 12.16대책을 통해 투기 목적 대출차단, 주택보유.양도차익 세부담 강화, 편법 과세회피와 불법 주택거래 근절 추진 다만, 회임기 만료 등으로 종부세 세율인상 등 법 개정 미완

※ 「주택시장 안정화 방안(12.16.) 주요내용(굵은 표시는 추진 완료과제)

(금융) 시가 15억 초과 주담대 전면금지, 시가 9억원 초과분 LTV 40%20% 축소, DSR 개별규제, 대출 실수요 요건 강화 등

 

(세제) 종부세율 및 세부담 상한 인상, 고가주택 공시가 현실화(추진중), 일시적 2주택 양도세 비과세 요건강화, 양도세 장특공제 요건 강화, 양도세 중과 한시배제

 

(시장질서) 분양가상한제 확대, 고가주택 구입 자금출처 전수조사, 실거래 상설조사팀 신설.특사경 확대, 청약 재당첨 제한 강화 등

 

(공급) 서울 내 4만호 공급 패스트트랙 적용, 가로정비 및 준공업지역내 정비사업 활성화를 위한 제도개선 등 추진 중

 

(조치계획) 종부세.양도세 강화, 임대등록 혜택축소, 불법전매 청약제한강화 등 법률 개정사항을 하반기 중 신속히 개정 완료 추진

연번

법안명

주요내용

1

주택법

전매행위 제한 위반 시 시 청약제한

가로주택정비사업 주택의 분양가상한제 적용 제외

민간택지 분양가상한제 주택 거주 의무기간 부여*

* 12.16대책 이전 분양가상한제 제도 개선방안(8.12) 내용

2

민간임대주택에 관한 특별법

임대사업자 등록요건(미성년자, 의무위반자 등록 제한) 강화

보증금 미반환 피해발생 시 등록말소 후 세제혜택 환수 등

3

종합부동산세법

종합부동산세 세율 상향

조정대상지역 2주택자 종합부동산세 세부담 상한 상향
(200%300%)

4

소득세법

1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주요건 추가

조정대상지역 다주택자 양도세 중과 시 분양권도 주택 수에 포함

주택 등 1년 미만 단기보유 시 양도세 상향(4050%)

5

지방세특례제한법

임대등록 시 취득세·재산세 혜택 축소

* 수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하

 

 

710일 주택시장 안정 보완대책(관계부처 합동) 중 조세분야 요약정리

다주택자 대상 종부세 중과세율 인상

2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도 소득세율 인상

규제지역 다주택자 양도세 중과세율 인상

다주택자, 법인 등에 대한 취득세율 인상

부동산 매매·임대업 법인은 현물출자에 따른 취득세 감면혜택 배제

부동산 신탁시 보유세 납세자를 원소유자(위탁자)로 변경

 

. 다주택자 대상 종부세 중과세율 인상

(개인)‘3주택 이상 및 조정대상지역 2주택에 대해 과세표준 구간별로 1.2%6.0% 세율 적용

* ‘19년 주택부문 종부세 납세자는 51.1만명으로 전체인구 대비 1.0%(종부세 중과세율 적용대상은 0.4%)

 

 

 

 

종부세 세율 인상()

시 가

(다주택자 기준)

과 표

2주택 이하
(조정대상지역 2주택 제외, %)

3주택이상

+ 조정대상지역 2주택(%)

현행

12.16

현행

12.16

개정

8~12.2

3억 이하

0.5

0.6

0.6

0.8

1.2

12.2~15.4

3~6

0.7

0.8

0.9

1.2

1.6

15.4~23.3

612

1.0

1.2

1.3

1.6

2.2

23.3~69

1250

1.4

1.6

1.8

2.0

3.6

69~123.5

5094

2.0

2.2

2.5

3.0

5.0

123.5억 초과

94억 초과

2.7

3.0

3.2

4.0

6.0

* 공시가격 현실화율 75~85%, 공정시장가액비율 95%를 적용했을 경우

 

(법인) 다주택 보유 법인에 대해 중과 최고세율인 6% 적용

- ‘20.6.17. 주택시장 안정을 위한 관리방안을 통해 주택 보유 법인의 경우 개인 최고세율을 단일세율로 적용함을 발표

법인의 주택분 종합부동산세액에 대해서는 기본공제 6억원과 세부담 상한을 적용하지 않음

 

나 양도소득세율 인상()

매물 유도를 위해 내년 종부세 부과일(21.6.1)까지 시행유예

2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도 소득세율 인상(1년 미만 40 70%, 2년 미만 기본세율 60%)

구분

현행

12.16.대책

개선

주택 외 부동산

주택·
입주권

분양권

주택·
입주권

주택· 입주권

분양권

보유

기간

1년미만

50%

40%

(조정대상지역) 50%

 

(기타지역) 기본세율

50%

70%

70%

2년미만

40%

기본세율

40%

60%

60%

2년이상

기본세율

기본세율

기본세율

기본세율

(다주택자 중과세율 인상) 규제지역 다주택자 양도세 중과세율 인상

* 기본세율(6~42%) + (10%p(2주택) 또는 20%p(3주택 이상) 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상))

 

. 취득세율 인상()

(다주택자 부담 인상) 다주택자, 법인 등에대한 취득세율 인상, 2주택 8% / 3주택 이상, 법인 12%

현 재

 

개 정

개인

1주택

주택 가액에 따라 1~3%

 

개인

1주택

주택 가액에 따라 1~3%

2주택

2주택

8%

3주택

3주택

12%

4주택 이상

4%

 

4주택 이상

법 인

주택 가액에 따라 1~3%

 

법 인

 

(법인 전환 시 취득세 감면 제한) 개인에서 법인으로 전환을 통한 세부담 회피를 방지하기 위해 부동산 매매·임대업 법인은 현물출자에 따른 취득세 감면혜택(75%) 배제

 

라 재세 다주택자 보유세 인상

(다주택자 보유세 인상) 부동산 신탁시 종부세·재산세 등 보유세 납세자수탁자(신탁사) 원소유자(위탁자)로 변경 * 종부세법 개정 + 지방세법 개정 * 다주택자들이 주택을 신탁할 경우 수탁자가 납세의무자가 되어 종부세 부담이 완화되는 점을 활용하는 문제 방

 

등록임대사업자 제도 보완

(임대등록제도 개편) 단기임대(4) 아파트 장기일반 매입임대(8) 폐지* * 단기임대의 신규 등록 및 장기임대로의 유형 전환불가(세제혜택 미제공) 그 외 장기임대 유형유지하되 의무기간 연장(810) 공적의무 강화

(폐지유형 관리) 폐지되는 단기 및 아파트 장기일반 매입임대로 등록한 기존 주택은 임대의무기간 경과 즉시 자동 등록말소

- 임대의무기간 종료 전에도 자진말소 희망 시 공적의무를 준수한 적법 사업자에 한해 자발적인 등록말소 허용(임대의무기간 준수 위반 과태료 면제) * 기 등록주택은 등록말소 시점까지 세제혜택에 대해 유지

(사업자 관리강화) 매년 등록사업자의 공적 의무* 준수 합동점검 정례화하고 위반사항 적발 시 행정처분** 통해 등록임대사업 내실화 * 임대의무기간 준수, 임대료 증액제한, 임대차계약 신고 등 핵심의무 중점 점검 ** 과태료 부과 및 등록 임대사업자(임대주택) 등록말소, 세제혜택 환수

 

향후 추진일정

세법7월 임시국회 통과를 목표로 조속히 추진(의원입법으로 추진)


위 기고문은 참고자료로만 활용하고 의사결정시에는 정부 관계부처에 201782일부터 올해 710일까지 발표 한 5가지 대책 주택시장 안정방안전문 원본 파일은 지면관계상 국세동우회 홈페이지http://www.ntfamily.co.kr/에서 열람하여 활용하기 바란다.

 

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