[특별기고] 세무사가 본 서울의 주택 값이 계속 오르는 이유?

“지금이라도 수요 공급 왜곡시키는 다주택자 중과세제 문제점 바로 잡아야”
안수남 세무사/세무법인다솔 대표 세무사
편집국 | news@joseplus.com | 입력 2018-10-08 09:46:57
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   "다주택자 중과세 조정대상지역 소재 주택만 중과세대상 주택수로 규정을…" 

 

▲ 안수남 세무법인다솔 대표
최근에 주춤하던 서울의 집값이 지속적으로 오르고 있다고 한다. 여러 분야의 전문가들이 집값상승의 원인을 진단하여 의견을 제시하고 있다. 특히 박원순 서울시장의 여의도와 용산 개발계획발표 후 집값 상승폭이 더욱 커졌다고 한다. 필자는 세무사로서 현장에서 조세측면만을 고려하여 보고 느낀 점을 피력해 보고자 한다.  


우선 최근 몇 년 사이 서울인구는 감소하고 있다. 여러 가지 요인이 있겠지만 서울외곽에 신도시 건설로 인구이동이 첫 번째 이유일 것이다. 그럼에도 불구하고 주택수요는 꾸준히 늘고 있다. 가장 큰 이유는 부동산 전문가들의 지적처럼 세대가 분화되고 있기 때문이다.


최근에 시행된 다주택자 중과세 규정도 집값을 올리는데 한 몫 하고 있다. 다주택자 중과세 규정으로 인해 똘똘한 집 한 채로 주택 소유 트랜드가 바뀌고 있다는 점도 무시 못 할 수요증가 요인이다.
지방에 있는 주택 때문에 중과세를 받느니 실속없는 지방주택을 정리해서 제대로 된 주택 한두채를 서울에 갖겠다는 생각이 지배적이다. 그래서 지방의 주택 값은 떨어지고 있는데도 서울의 집값은 계속 오르고 있는 것이다.


사람들은 수요가 아무리 많더라도 수요에 따라가는 공급량이 충분하다면 집값이 크게 오를 이유가 없다고 생각할 것이다. 그렇다면 서울의 주택 공급 상황은 어떨까?


서울시 송파구에 시영아파트가 재건축되어 올해 연말부터 입주가 시작된다. 헬리오시티 물량이 9천5백여 세대로 최대공급물량이 있긴 하다. 최근 김현아의원이 제공한 자료에 의하면 최근 10년 이내에 서울에서 순증가한 주택수(신규입주주택수에서 재건축 등으로 멸실된 주택을 차감한 주택수를 말함)를 보면 2017년에 1만7천여채로 최저수준이라고 한다. 수요에 비해 공급이 크게 부족한 것이다. 신규물량이 부족함에도 불구하고 기존물량이 활발하게 거래가 된다면 가격상승은 자연스레 둔화될 수 있을 것이다.


기존주택의 경우 다주택자 중과세 규정이 본격적으로 시행된 4월1일 이후에는 매물로 나온 주택이 거의 없다고 한다. 그럴 수밖에 없는 것이 양도차익이 많은 다주택은 세금폭탄으로 처분이 불가능하다. 그나마 대안이 세제혜택 대상이 되는 다주택은 임대사업자 등록을 하고 있다. 금년도 상반기 임대주택수가 급격히 증가하고 있다. 일단 임대사업자로 등록을 하면 최소 4년, 최대 8년동안 임대의무기간을 지키기 위해 매매를 하지 못한다.


한편 임대사업자로 세제혜택이 실익이 없는 다주택은 세대분가한 가족, 자녀 등에게 사전증여를 해서 주택수를 줄이고 있다. 부모님으로 부터 증여를 받은 주택은 비과세요건이 충족되거나 최소한 5년이 지나서 양도(양도소득세 이월과세 규정)를 해야 절세효과가 있다. 최소 2년에서 5년 동안은 매매를 망설일 수밖에 없다.


따라서 다주택자들은 부도위기에 있지 않은 이상 주택을 처분하기 쉽지 않다.
그렇다면 1주택자는 처분할 것인가? 1주택자는 이미 똘똘한 주택 한 채만 보유하고 있는데 처분할 이유가 전혀 없다. 가끔 1주택자가 양도를 하는 경우는 주택가격 상승이 기대되는 주택으로 갈아타기 위해서 양도하는 경우가 대부분이다. 이래저래 기존주택은 매물품귀 현상이 나타날 수밖에 없다.


주택가격은 수요공급의 불일치뿐만 아니라 다른 여러 가지 요인에 의해 영향을 받는다. 필자는 현행 다주택자 중과세제도가 지방 주택 값의 하락ㆍ서울 주택 값의 상승에 어떻게 작용했는지 짚어보고자 한다.


먼저 다주택자에 대한 중과세 규정의 문제점을 살펴보기로 하자.
우선 다주택자 중과세 규정이 도입된 취지는 중과세를 통해 투자수익률을 떨어뜨려 주택에 대한 투자수요를 줄이기 위함이었다. 그렇다면 주택을 새로 구입하려는 신규 수요만을 대상으로 중과세를 도입했어야 했다.


기존주택에 대한 중과세는 수요와는 상관없음에도 중과세 대상으로 삼은 것이 문제다. 기존주택까지 중과세에 포함한 것은 유예기간 내에 처분하도록 하여 공급량을 확대하여 집값 상승을 막아 보려는 의도라고 판단된다. 단기간에 주택 값이 하락하는데 주택을 처분하려는 물량은 과다한 빚을 지고 투자한 일부 투자자를 제외하고는 단기에 처분할 주택은 많지 않았다.

 
결국 유예기간이 지나서 본격적으로 중과세가 시작된 4월1일 이후부터는 기존주택에 대한 중과세 규정은 주택공급물량을 급감시키는 주요 요인이 된 것이다. 다주택자 중과세 규정은 8ㆍ2대책 이전에 취득한 주택에 대해서는 중과세를 배제하여 시장에서 자유롭게 거래가 되도록 숨통을 트여줬어야 한다고 생각된다.


또한 투기와 아무런 상관도 없는 주택까지 중과세 대상 주택수에 포함하여 중과세를 하다보니 영양가 없는 주택부터 처분할 수밖에 없는 상황이 되었다.


그래서 지방에 있는 주택을 먼저 처분하다 보니 지방은 매물이 넘쳐나서 주택 값이 지속적으로 하락할 수밖에 없다. 따라서 중과세대상 주택(수도권ㆍ광역시ㆍ세종시 주택과 지방 3억원 초과 주택을 말함)을 현행 조정대상지역에 소재하는 주택으로 조정해야 한다.

 

구미시에 있는 4억원 주택은 주택 값이 3억원을 초과한다는 이유만으로 서울주택을 양도할 경우 중과세대상 주택 수에 포함되니 서울 주택을 처분하기 전에 구미시에 있는 주택을 먼저 처분할 수밖에 없다. 따라서 다주택자로 중과세를 하는 조정대상지역에 소재한 주택만 중과세대상 주택수로 규정하여야 한다.


다주택자에 대한 중과세 규정이 일시적으로 수요를 감소시키는 효과는 거뒀다. 하지만 수도권 특히 서울의 주택수요를 지속적으로 증가하도록 작용하고 있다. 또한 거래절벽으로 공급물량을 차단하여 매물품귀 현상을 초래하였다. 지금 서울의 주택수요는 서울 거주자중 투기자들의 가수요가 아니라 전국민 실수요라는 점을 주목하여야 한다. 부동산경기 특히 주택가격을 조세를 통해 통제하는 것은 한계가 있다.

 

지금 정부는 서울의 집값을 잡기 위해 투기지역 추가지정, 공시가격 현실화로 보유세 강화, 세무조사 등의 카드를 준비할 것으로 알려지고 있다. 이러한 대책도 일시적인 대책일 뿐 근본대책은 아니다. 지금이라도 수요와 공급을 왜곡시키는 다주택자 중과세 제도의 문제점을 바로 잡아줄 필요가 있다고 본다.

 

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