[이슈&이슈] ​“설마가 사람 잡는다 !”…세금폭탄은 세금에 대한 불감증이 원인

내년(‘21)부터 1주택자가 된 날부터 보유기간 계산, “10년이 0년으로 둔갑 될 수도”
“증여나 양도 통해 1주택으로 미리 미리 바꿔야 세금폭탄 피한다”
편집국 | news@joseplus.com | 입력 2020-12-08 09:56:41
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개정세법이 얼마나 중요할까 경험을 해보지 않은 사람은 모른다. 주택과 관련, 2021년 내년부터 적용되는 종합부동산세와 양도소득세 개정세법을 모르면 독약! 세금폭탄을 맞게 된다. 이유는 1세대1주택자와 2주택이상 다주택자와의 세금 차이가 어마어마하게 바뀌기 때문이다.  

 

이달에 종합부동산세 고지서를 받고도 아직은 피부로 못 느낀다. 우리나라 국민들은 많은 곳에 불감증(不感症)이 있다. 설마 내가 중병에 걸리겠나?, 설마 나한테 불의의 사고를 입겠나? 심지어 세금 또한 그렇다. 서울의 집값은 천정부지로 오르고, 덩달아 주택공시가격 또한 하늘 높은지 모르고 뛰고 있다.

 

“올해 종부세 74만4천 명에 4조2,687억 원 고지…12월 15일까지“ 납부전년 대비 고지인원 14만9천 명(25%↑), 고지세액 9,216억 원(27.5%↑)각각 증가했고 국세청 11월 25일 ’20년분 종합부동산세 납세의무자에게 납세고지서와 안내문 발송(본지 20.11.25일보도)했다올해 종합부동산세 고지서를 받은 납세자들의 반응은 어떨까, 궁금했지만 의외로 “별거 아니네다. 1백만 원 좀 넘게 나왔는데 왜 세금 폭탄이라고 하지?” “설마 내년에도 많아 봐야 2백만 원 넘겠어.”이런 반응에 놀라지 않을 수 없다. 설마가 사람 잡는 줄 모르고 하는 말이다.

 

현재 정부의 주택에 대한 조세 정책은 2주택이상 다주택자에 대한 세금 강화 정책이다. 다주택자가 가장 걱정해야 할 것은 종합부동산세 뿐만이 아니다. 그 이유를 본지 조세전문분야 전문위원인 황선의, 신방수세무사에게 하나하나 짚어본다. 


신방수 세무사(사진)는 개정세법 중 내년부터 적용되는 1세대1주택자 비과세를 받을 수 있는 요건 중 가장 중요한 보유기간을 계산할 때 기산일을 그 동안은 취득일부터 계산해줬지만 내년부터는 1주택이 된 날부터 계산한다는 것이다. 2주택자 이상자들이 이점을 까맣게 모르고 있다고 한다.  

 

왜냐하면 관련규정(소득세법 시행령 154조5항)을 이미 2019년 2월 12일 개정하고 부칙에서 2021.1.1.부터 시행한다고 했기 때문이다.실례를 들어 보자. 2주택자인 갑씨는 A주택(서울 반포동 아파트)을 10년이상을 보유하고(2년 이상 거주,  공시가격 14억 원, 실거래가 18억 원, 취득가액 7억원), B주택은 성남분당(조정대상지역) 보유주택으로서(보유 5년, 공시가격 6억 원 실거래가액 7억 원, 취득가액 5억원) 2주택을 보유하고 있다.


가. 양도소득세 얼마나 나올까?.

2주택상태에서 A주택을 앙도하면 양도소득세가 무려 5억원 넘게 나온다. 하지만 먼저 B주택을 처분하고 1세대 1주택 요건을 갖춘 A주택을 양도한다면 양도소득세를 2천2백2십만 원만 납부하면 된다. 이와 같은 1세대1주택 비과세 혜택을 받으려면 앞으로는 B주택을 양도한 날로부터 A주택 보유기간을 다시 계산한다는 점을 잊어서는 안된다. 2021년 1월 1일부터 양도할 때에는 최종 1주택부터 2년 이상 보유해야 하기 때문이다. 이런 점 때문에 개정세법 내용을 모르면 세금폭탄을 받을 수밖에 없다.


나. 종합부동산세는 얼마나 나올까?
본지 조세전문위원인 신방수 세무사가 개발한 종부세 자동계산프로그램을 이용 갑씨의 A주택(서울 반포동 아파트 공시지가 14억원)과, B주택(성남 분당 : 조정대상지역) 공시지가 6억 원아파트 두 주택을 가지고 있는 경우, 2021년 6월 이전에 B주택을 양도한 경우 보유세는 666만 원(종부세 148만 원)이지만 두 채를 모두 갑씨가 보유한 경우 보유세는 3,540만 원(종부세 2,770만 원)을 납부하게 된다. 종부세만 무려 18.7배 이상을 부담한다.  

 

따라서 2주택 이상을 보유하는 경우에는 보유세가 점점 올라가 부동산을 보유하는 것이 버거울 가능성이 높다. 따라서 이들은 보유세가 얼마나 나오는지 미리 점검해보고 대책을 서둘러 마련해야 한다.

 

신방수세무사는 어렵사리 개발한 종합부동산세 자동계산프로그램을 국세동우회 홈페이지 자료실에서 공유가 가능하도록 하고 있다. 이를 이용하여 앞으로  종합부동산세가 얼마 나오나 미리 점검해보고 1주택으로 바꾸는 절세 전략을 세무사인 세무전문가와 미리미리 해보고 세금폭탄을 피하라고 주문한다.

 

황선의 세무사(사진)는 최근 세무상담 중 가장 많은 것은 2주택이상자가 1주택으로 줄이는 방법을 묻는 상담이라고 했다. 그나마 내년부터 적용되는 세금포탄을 좀 알고 있는 경우이고, 세금폭탄 불감증 속에 있는 다주택자에게는 어떻게 하든 상담을 해주고 이유를 설명하면 그제 서야 방법을 찾아 달라고 한단다. 우리나라 국민의 가장 큰 중병은 세금에 대한 불감증이라고 황세무사가 강조해서 말한다. 


내년부터 또 개정되는 것 내용 중 중요한 것 하나는 9억 원초과 고가주택의 경우 장기보유특별공제로 현재는 2년이상 거주하고 10년이상을 보유한 1세대 1주택은 80%까지 적용하지만, 내년부터는 보유 40%와 거주 40%로 적용하게 된다. 보유를 10년 이상 하고 거주를 별도로 10년 이상 해야 현행과 같은 80%를 공제받게 된다는 것이다.


관련 법조항 들을 나열해 본다.

소득세법 제89조 [ 비과세양도소득 ] ① 다음 각호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득(2014.01.01 개정)


가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
1세대1주택자의 양도소득세 비과세는 소득세법 시행령 제154조 [ 1세대1주택의 범위 ] 소득세법 89조 1항 3호 가목에서 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택이라고 명시 되어 있고 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.

 

다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.


제⑤항에서는 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.

(2019.02.12 개정) 제1조 【시행일】이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정 규정은 각 호의 구분에 따른 날부터 시행한다. 3. 제154조 제5항의 개정규정: 2021년 1월 1일

소득세법 제95조 ④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2 제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항 제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.(2016.12.20 단서개정)

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