[현장]9. 13 주택시장 안정대책 세법시행령 후속조치 먹혔나

10.23 소득세법시행령 개정 영향?…강남 3구 집값 하락세
9억초과 1주택자 장기보유특별공제 2년 거주로 요건강화
조정지역 일시적 2주택자 중복보유 허용기간도 3년→2년
온라인팀 | news@joseplus.com | 입력 2018-10-26 13:14:00
  • 글자크기
  • +
  • -
  • 인쇄
  • 내용복사

 

9. 13 주택시장 안정대책 관련, 소득세법 시행령 및 종합부동산세법 시행령이 10월 23일 전격 개정돼 시행에 들어갔다. 부동산 업계 주변에서는 설마 했는데 올 것이 왔다면서, 이제는 주택시장이 꽁꽁 얼어붙을 것이라는 견해를 표하고 있다. 부동산 시장 동향을 봐도 9.13대책 발표 후 6주 만에 강남 3구 주택 값이 하향세로 돌아 섰다. 10월 23일 소득세법 등 관련 시행령 개정령이 가장 크게 작용하고 있다고 전문가 들은 풀이하고 있다. 


황선의 세무사(국세동우회 부회장)는 9.13대책에서 내놓았던 소득세법 등 시행령 개정안을 크게 5가지로 요약했다. ① 고가(양도가액 9억초과) 1주택자 장기보유특별공제 요건강화(2년거주) ② 조정지역 일시적 2주택자 중복보유 허용기간 단축 3년→ 2년 ③ 조정대상지역 신규취득 임대주택 양도세 중과(2주택자 +10%, 3주택이상자 +20%) ④ 조정대상지역 신규취득 임대주택 종부세 과세 ⑤등록 임대주택 양도세 감면 요건으로서 주택가액 기준 신설(임대개시시 수도권 6억원. 비수도권 3억원 이하 주택에 한해 적용)등이다.


특히 그는 이번 소득세법 등 시행령 5가지 개정사항 중 가장 중요한 게 ▲고가(실거래가 9억원 초과) 1주택자는 거주기간 요건 없이 보유기간에 따라 최대 80% 장기보유특별공제 적용받던 규정을 2년 이상 거주한 경우에 한해 장기보유특별공제(10년, 최대 80%) 적용하고, 2년 미만 거주 시 일반 장기보유특별공제(15년, 최대 30%)로 2020년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용케 하여 1주택자의 신뢰이익 보호를 위해 1년 적용유예 기간을 설정토록 개정한 것이라고 설명했다.

 

실례를 들어 보자. 주택을 2004년 6억원에 취득하여 15년을 보유하다가 2020년 1월 1일 이후 18억원에 양도할 경우 거주 2년 요건을 갖춘 경우라면 80%의 장기보유특별공제를 받음으로서, 양도소득세는 22,225,000원을 납부하면 되지만, 2년 미만 거주 시에는 장기보유특별공제를 30%만 받게 되어 양도소득세는 141,600,000원 납부하게 되므로 무려 637%가 넘는 세금을 내게 된다.


또한 조정지역 주택 한 채를 가지고 있다가 조정지역에 새로운 주택을 취득할 경우 종전주택은 2년 이내에 양도하여야 하고, 장기임대주택도 2주택자이상자에게는 양도소득세 중과세로 3주택자의 경우, 최고 68.2%(과세표준 5억원 초과)의 양도소득세(지방소득세 포함)를 납부하게 된다. 종합부동산세도 조정지역내 주택은 임대주택이라도 과세를 하게 된다.

 

참고로 9. 13 주택시장 안정대책 관련, 10월23일 개정한 소득세법시행령 및 종합부동산세 시행령 전문은 다음과 같다. 기획재정부 발표 9.13대책 전문(본지 18.9.14일보도)과 국토해양부 고시(본지 18.9.14일보도)를 다시 확인이 필요한 경우 본기사 후단에 올린 주소창을 링크해서 검색하면 9.13발표 전문과 현재 조정지역이 어디인지를 쉽게 확인이 가능하다.

 


◇ 소득세법 시행령 개정이유<법제처 제공>
과열된 주택시장을 정상화하여 서민 주거안정을 강화하고 실수요 목적의 주택 구입을 유도하기 위하여 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 「주택법」에 따른 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 종전의 주택을 2년 이내에 양도하여야 양도소득세가 비과세되도록 비과세 요건을 강화하고, 고가 1주택 보유자의 경우 2년 이상 거주하여야 장기보유특별공제를 적용받도록 하며, 조정대상지역 내의 임대주택 일부를 양도소득세 중과 대상에 포함하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.


◇ 주요내용<법제처 제공>
가. 조정대상지역 내 일시적 2주택자 비과세 요건 강화(제155조제1항)
종전에는 1주택을 보유한 상태에서 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득한 경우에는 그 다른 주택 취득 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도하면 양도소득세를 비과세하였으나, 앞으로는 조정대상지역에 1주택을 보유한 상태에서 조정대상지역에 있는 다른 주택을 취득한 경우에는 그 다른 주택 취득 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도하여야 양도소득세를 비과세하도록 요건을 강화하여 실수요 목적의 주택 구입을 유도함.


  나. 고가 1주택 보유자 장기보유특별공제 요건 강화(제159조의3)
종전에는 실지거래가액이 9억원을 초과하는 1주택 보유자는 거주기간에 관계없이 주택 보유기간에 따라 주택 양도차익의 24퍼센트에서 80퍼센트까지를 공제하는 장기보유특별공제를 적용받았으나, 앞으로는 2년 이상 거주한 경우에 한정하여 장기보유특별공제를 적용받도록 요건을 강화하여 1주택 보유자에 대한 특례를 실수요자 중심으로 개편하려는 것임.


 다. 주택임대사업자에 대한 양도소득세 중과 범위 확대(제167조의3제1항제2호마목)
종전에는 주택임대사업자가 보유한 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로서 기준시가가 6억원(수도권 밖의 지역은 3억원) 이하이면서 8년 이상 임대하는 주택은 양도소득세 중과 대상에서 제외하였으나, 앞으로는 1주택 이상을 보유한 상태에서 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택을 새로이 취득한 경우에는 기준시가가 6억원(수도권 밖의 지역은 3억원) 이하이면서 8년 이상 임대하더라도 양도소득세 중과 대상에 포함하여 과열된 주택시장을 정상화하고 서민 주거안정을 높이고자 함.


  라. 조정대상지역 공고 전에 매매계약을 체결한 주택에 대한 양도소득세 중과 배제(제167조의3제1항제11호ㆍ제167조의4제3항제5호ㆍ제167조의10제1항제11호 및 제167조의11제1항제10호 신설)


    조정대상지역 공고 이전에 주택 매매계약을 체결한 자의 신뢰를 보호하기 위하여 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택은 양도소득세 중과 대상에서 제외함.◇ 종합부동세법 시행령 개정이유 및 주요내용<법제처 제공>


  종전에는 주택임대업 사업자등록을 한 자가 보유한 주택 중 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역은 3억원) 이하이면서 8년 이상 계속하여 임대하는 주택은 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택에 포함하지 아니하였으나, 앞으로는 1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 「주택법」에 따른 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택을 새로이 취득한 경우에는 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역은 3억원) 이하이면서 8년 이상 계속하여 임대하더라도 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택에 포함하여 과열된 주택시장을 정상화하고 서민 주거안정을 강화하려는 것임.


■ 개정전문<법제처 제공>

▶소득세법 시행령 일부를 다음과 같이 개정한다.
제154조제1항 각 호 외의 부분 본문 중 "이하 이 조에서"를 "이하"로 한다.
제155조제1항 전단 중 "양도하기 전에 다른 주택을"을 "양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을"로, "다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에"를 "신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다}하는 경우에는 2년 이내]에"로 한다.


제159조의3 중 "1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 주택을 포함한다)"을 "1주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것"으로 한다.


제167조의3제1항제2호마목에 단서를 다음과 같이 신설한다.
다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 목에서 같다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]은 제외한다.


제167조의3제1항에 제11호를 다음과 같이 신설한다.
11. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택


제167조의4제3항에 제5호를 다음과 같이 신설한다.

 5. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택


제167조의10제1항에 제11호를 다음과 같이 신설한다.
11. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택


제167조의11제1항에 제10호를 다음과 같이 신설한다.
10. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택


          부 칙
제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제159조의3의 개정규정은 2020년 1월 1일부터 시행한다.


제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등) ① 제155조제1항의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제155조제1항의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.
1. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우
2. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우


제3조(장기보유특별공제에 관한 적용례) 제159조의3의 개정규정은 부칙 제1조 단서에 따른 시행일 이후 양도하는 분부터 적용한다.제4조(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 범위에 관한 적용례 등)

① 제167조의3제1항제2호마목의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제167조의3제1항제2호마목의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.
1. 2018년 9월 13일 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우
2. 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우


제5조(조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 적용배제에 관한 적용례) 제167조의3제1항제11호, 제167조의4제3항제5호, 제167조의10제1항제11호 및 제167조의11제1항제10호의 개정규정은 2018년 8월 28일 이후에 양도하는 분부터 적용한다.▶종합부동산세법 시행령 일부를 다음과 같이 개정한다.<법제처 제공>


제3조제1항제8호 각 목 외의 부분에 단서를 다음과 같이 신설한다.
다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역(「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]은 제외한다.

 

▶종합부동산세법 시행령 일부를 다음과 같이 개정한다.<법제처 제공>
제3조제1항제8호 각 목 외의 부분에 단서를 다음과 같이 신설한다.
다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역(「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]은 제외한다.


 부칙
제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(합산배제 임대주택에 관한 적용례) ① 제3조제1항제8호의 개정규정은 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제3조제1항제8호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.
1. 2018년 9월 13일 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우
2. 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우


▶ 조세특례제한법 시행령


◇ 개정이유 및 주요내용  과열된 주택시장을 정상화하여 서민 주거안정을 강화하기 위하여 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 공공지원민간임대주택 및 장기일반민간임대주택에 대한 양도소득세의 장기보유특별공제율과 감면 규정의 적용 요건으로 해당 주택 및 이에 부수하는 토지의 기준시가 합계액이 임대개시일 당시 수도권은 6억원(수도권 밖의 지역은 3억원)을 초과하지 못하도록 하는 내용을 추가하려는 것임.<법제처 제공>


조세특례제한법 시행령 일부를 다음과 같이 개정한다.

제97조의3제3항제3호 중 "임대주택"을 "장기일반민간임대주택등"으로 하고, 같은 항에 제4호를 다음과 같이 신설한다.  

4. 장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것

 

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.제2조(장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 적용례 등)

 

부칙

① 제97조의3제3항제4호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.  

 

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제97조의3제3항제4호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.  

1. 2018년 9월 13일 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우  

2. 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우부 칙제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

 

제2조(장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 적용례 등)

① 제97조의3제3항제4호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다. 

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제97조의3제3항제4호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. 

1. 2018년 9월 13일 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우  

2. 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우

 

 

9·13 부동산 종합대책-전문<본지 2018.9.14일자>
http://www.joseplus.com/news/newsview.php?ncode=1065570852377508


현재 국토부가 발표한 조정지역은 본지 아래기사 참조
http://www.joseplus.com/news/newsview.php?ncode=1065571390669760

 

 

 

[저작권자ⓒ 조세플러스. 무단전재-재배포 금지]

  • naver
  • 카카오톡 보내기
  • 카카오스토리 보내기
온라인팀 다른기사보기
  • 글자크기
  • +
  • -
  • 인쇄
  • 내용복사

헤드라인HEAD LINE

카드뉴스CARD NEWS