"1세대1주택 비과세 규정은 지뢰밭이다"

[1세대1주택 비과세 요건 바로 알기] 비과세 여부 확인할 체크리스트 필요해
안수남 세무사(세무법인다솔 대표)
편집국 | news@joseplus.com | 입력 2019-05-20 14:38:31
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세상은 이로운 것이 오히려 독이 되는 경우가 허다하다. 1세대1주택 비과세 규정도 그렇다.
부동산거래에서 가장 많은 부분을 차지하는 것이 ‘주택’이다. 일반인들이 가장 많이 소유한 부동산도 주택이고, 세금 분쟁이 가장 많은 것도 1세대1주택 비과세 규정이다. 일반인들에게 가장 친근하면서도, 비과세 규정을 제대로 알지 못해 발생하는 황당한 과세사례도 주택과 관련한 것이 가장 많다.


▲안수남 세무법인다솔 대표
1세대1주택 비과세 규정이 다른 부동산에 비해 세금분쟁도 많고 비과세 판단에 오류가 많은 것은 다음과 같은 이유다.

 

첫째, 1주택에 대한 비과세 규정이 주택경기 억제책과 부양책에서 약방의 감초처럼 항상 등장하기 때문이다. 과세규정에서 보유기간을 늘리거나 줄이는 것이 과세 강화와 완화의 방법으로 사용된다. 거주기간이 추가되거나 삭제되기도 하고, 기간을 조정한다거나 특정지역에 거주요건을 추가하기도 삭제하기도 한다.


일반주택에는 거주요건이 삭제되었는데 특례주택에는 그대로 남아 있고, 가주택의 범위도 비과세 규정 강화에 계속 사용되어왔다. 주택규모가 점점 축소되더니 어느 때부터 아예 사라져 버렸다. 주택가액도 기준시가를 기준으로 적용하다가 실지거래가액으로 바뀌더니, 고가주택 기준가액 또한 5억 원에서 6억 원, 9억 원으로 점점 높아졌다. 지금의 고가주택 요건은 주택면적에 상관없이 실지거래가액이 9억 원 초과하는 주택을 말한다.


2주택 비과세 특례규정이 있는데 그중에서도 일시적 1세대2주택 특례규정은 비과세 강화대책이나 완화대책과 함께 사용된다. 즉, 중복보유기간을 연장하거나 단축함으로써 비과세 요건을 강화하거나 완화한다. 중복보유기간을 1년에서 2년으로 연장했다가 지금은 3년으로 또다시 연장하였다.


둘째, 비과세 규정에 예외규정이 많은데 요건들을 적용하기가 쉽지 않아서 전문가들도 판단에 오류가 많다. 이러한 사례는 너무 많아서 추후 사례마다 자세히 설명하기로 한다.


셋째, 주택경기 활성화대책과 억제대책에 조세감면이나 중과세 제도가 도입되면 비과세 규정과 충돌이 일어난다. 따라서 별도 예외규정을 곳곳에 두고 있는데 이러한 세세한 부분까지 오류 없이 정확히 판단하려면 세무사들마저도 비과세 규정 판단만으로 수익이 보장되어야 가능하다. 설령 해당규정을 숙지했더라도 몇 년이 지나면 기억이 가물가물해져서 그런 조항을 정확히 기억하고 있기는 어렵다.


외환위기로 부동산경기가 완전히 침체된 상황에서 주택경기 부양을 위해 2000.11.1.부터 2003.6.30. 기간 중에 신규로 분양을 받았거나 신축한 경우에 양도소득세를 감면해주었다. 더불어 다주택자에 대해서도 중과세를 배제해주면서 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 때 거주자의 주택수에서 제외해주었다. 이렇게만 규정이 계속 유지되었으면 정말 좋으련만, 입법이 되어 시행되자 불과 2년도 지나지 않아 서울 강남에서 시작된 아파트 투기열풍이 전국적으로 번졌다. 미분양주택을 해소하고 주택 건설을 활성화하기 위해 도입한 제도가 오히려 불난 곳에 기름을 붓는 격이 되었다.


부랴부랴 과세강화 대책을 세우는데 이미 조세 지원책으로 도입된 신축주택까지 손을 보게 된다. 비과세 규정 적용 시 주택수에서 제외해주는 규정을 2006.12.31까지 양도하는 주택까지만 적용하기로 한 것이다. 보유하고 있는 주택을 양도하더라도 비과세를 해준다고 해서 미분양주택을 분양받았더니 2006.12.31.까지 양도해야 비과세를 받을 수 있다는 얘기다.


미분양주택은 오히려 주택가격이 떨어져서 손해를 보고 있는데 양도차익이 5억 원이나 발생한 기존주택은 비과세를 못 받는다면, 이런 조세정책을 이해할 수 있을까? 문제는 이렇게 규정이 개정된 줄도 모르고 5억 원이나 차익이 발생한 주택을 비과세인 줄로만 알고 2007.1.1. 이후에 양도했다면? 그래서 비과세를 못 받았다면?


이 규정은 당초 입법 시에는 감면 적용시한이 2003.6.30.까지였다. 그런데 서울과 과천 그리고 이른바 5대 신도시(분당, 평촌, 산본, 일산, 중동을 말함)는 적용시한을 6개월 단축해서 002.12.31.까지만 적용되고 2003.1.1.부터는 적용이 배제되었다. 다만 2002.12.31. 이전에 착공하고 2003.6.30. 이전에 준공된 주택은 경과부칙에서 종전대로 혜택을 주었다. 그러나 2003.1.1. 이후에 착공해 6월30일까지 준공을 내서 감면혜택을 받으려고 준비한 사람들에게는 황당한 일이 아닐까?


넷째, 입법과정에서 국민 누구나 쉽게 알 수 있는 쉬운 세법이어야 하는데 요건 몰랐지 하는 식의 규정들이 산재해 있다.
예를 들어 일시적 1세대2주택인 경우 비과세 특례규정에는 종전주택을 취득하고 1년이 지나서 새로운 주택을 취득해야 하고, 새로운 주택을 취득한 지 3년 이내에 종전주택을 양도해야 하며, 양도하는 주택은 2년 이상 보유요건을 충족해야 한다.


종전주택을 보유한 지 1년이 지난 후 새로운 주택을 취득해야 한다는 요건은 원래는 없었다. 종전주택을 새로운 주택 취득일로부터 2년 이내 양도해야 한다는 규정을 3년으로 늘리면서 새로운 주택의 취득시기가 비과세 요건으로 추가된 것이다.


세법을 전문적으로 접하는 사람이 아닌 비전문가들은 종전주택을 처분하는 기한만 늘어났다고 알고 그 기한만 준수해서 양도했다가 황당한 과세를 받고서야 분통을 터뜨린다. 1년이 지난 다음 취득요건을 추가하고 3년으로 연장할 바에는 차라리 종전대로 두었더라면 비과세를 못 받는 황당한 일이 없었을 것이다.


마지막으로, 세대구성원 간의 소통 문제로 비과세를 받지 못하는 사례도 너무 많다.
미혼인 33세 딸과 함께 사는 아버지가 일시적 2주택인 줄 알고 20년 보유한 주택을 양도했다. 그런데 나중에 알고 보니 딸이 학원강사로 5년 동안 번 돈으로 1억5천만 원짜리 도시형 생활주택을 구입해둔 것이다. 아버지 소유 주택을 양도하기 3개월 전에 말이다. 자신이 열심히 해서 이룩한 성과를 부모님께 나중에 알려 놀라게 해주고 싶은 마음에서 그랬다고 한다. 딸이 구입한 1억5천만 원 주택 때문에 아버지가 양도한 주택은 양도소득세를 2억 원이나 물었다.


이런 사례도 있다. 아내는 부도난 여동생에게 융자 1억 원을 끼고 2억5천만 원짜리 아파트를 구입해주었다. 여동생이 신용불량자라서 소유권을 자신의 명의로 할 수 없다고 해서 조카에게 명의를 이전하라고 했다. 조카가 빚내서 산 아파트를 자신의 명의로 할 수 없다고 해서, 홧김에 아내는 자신의 명의로 소유권 등기를 해두었단다.


아내는 친정에 도움을 준 일이라 남편에게 알리지도 못했다. 아내가 그런 줄은 까맣게 몰랐던 남편은 살던 아파트를 20억 원에 팔고 공기 좋은 서울 외곽의 아파트를 구입했다. 중도금 받은 돈으로 새로 취득한 아파트의 잔금을 치르고 소유권 이전까지 마친 상태에서 평화롭게 잔금을 받았다. 그리고 세무사를 통해 1세대1주택 비과세가 적용되는 고가주택으로 6천만 원의 양도소득세를 납부했다.


그로부터 6개월 뒤 세무서로부터 “귀하는 1세대 3주택자이므로 양도소득세를 수정신고하라”는 안내문을 받았고, 아내의 동생을 도와준 일 때문에 5억 원이 넘는 양도소득세를 추가로 납부해야 했다.


앞으로 주제별로 이런 황당한 과세사례가 많이 소개되겠지만, 비과세되는 주택인 줄 알고 양도했다가 과세 받은 사람들의 사례는 정말 많다. 이 경우 양도차익이 적어 양도소득세가 적게 부과된 사람들도 있지만, 보유기간이 길어서 양도소득세가 수억 원에 이르는 사람들도 부지기수다.


이렇게 비과세를 받지 못하고 추가로 양도소득세를 과세 받게 되면 경제적으로 큰 고통을 받아 삶의 질이 급격히 떨어진다는 데 문제의 심각성이 있다. 필자는 양도소득세를 전문적으로 취급하지만 절대로 하지 않는 일이 한가지 있다. 전화로 1세대1주택 비과세가 되는지 여부를 판단해주는 일이다. 혹여 하나라도 실수를 한다면 뒷감당을 할 수가 없기 때문이다.


필자의 경험으로는 1세대1주택 비과세 판정은 지뢰밭을 걸어가는 느낌이라고나 할까? 미로 찾기만큼이나 어렵게 느껴지는 분야다. 모든 경우를 적용하여 비과세 여부를 완벽하게 확인할 수 있는 체크리스트를 만드는 것이 필자의 꿈이다.

 

글. 안수남 세무사(세무법인 다솔 대표)

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