전세계약을 앞둔 예비 임차인이 선순위 보증금 등 권리 정보를 한 번에 쉽게 확인하여 사전에 위험계약을 회피할 수 있도록 체계가 마련된다.

정부는 10일 관계부처 합동으로 ｢전세사기 방지 대책｣ (이하 대책)을 발표했다. 전세 계약 전 계약 관련 위험 정보를 통합 제공하는 등 전세사기를 사전에 방지하는 예방 중심 제도를 추진하는 방안이다.

이번 대책은 그간 사후 구제 중심이었던 정책 패러다임을 ‘선제적 예방’으로 전환하여 임차인과 임대인 사이의 정보 비대칭을 해소하고 전세거래 환경을 투명하게 개선하는 데 중점을 두고 있다.

□ ｢전세사기 방지 대책｣의 주요 내용은 다음과 같다.

➊ 전세계약 전 선순위 권리정보 등 위험 진단 정보를 통합 제공한다. 

- 현재 예비 임차인이 임대주택의 선순위 권리정보를 얻기 위해서는 계약 전 임대인의 동의를 얻어 다수의 관공서를 방문해야 하는 등 절차가 복잡･불편하며, 모든 정보를 확보하더라도 난수표와 같은 선순위 권리관계를 분석하고 위험도를 진단하는 것에는 어려움이 있었다.

- 이러한 불편을 해소하기 위해 여러 기관에 산재되어 있는 등기, 확정일자, 전입세대, 세금 체납 정보 등을 연계하여 선순위 권리정보를 분석하고, 위험도를 진단해 예비 임차인이 계약 전 한 번에 쉽게 확인할 수 있도록 제공한다.

- 이를 위해 주택도시보증공사에서 운영 중인 ｢안심전세 App｣을 고도화하여 정보 제공을 위한 법적근거 마련 전에도 ‘26년 9월부터 임대인 동의* 방식의 대국민 서비스 제공을 시작할 예정이다.

* 공개정보인 등기정보를 제외한 모든 정보에 대해 임대인 동의를 받아 서비스 제공

권리정보 연계 및 위험도 진단 서비스 개념도

➋ 대항력 효력 발생시기를 전입신고 처리 시로 조정하고 금융시스템과 연계를 추진한다. 

- 현행 법규상 근저당(접수 시)과 임차인의 대항력(익일 0시)의 효력 발생 시차를 악용하여 임차인이 전입신고를 접수한 직후 근저당을 설정하는 방식으로 임대인이 은행에서 대출받는 편법이 발생한 바 있다.

- 이러한 법적 허점을 악용한 기망행위를 원천 차단하기 위해 전입신고 ‘익일 0시’에 발생하던 대항력의 효력을 이사를 마친 임차인의 ‘전입신고 처리 시’ 발생하도록 개선한다. 

- 아울러, 은행권 협의 등을 통해 임차인의 선순위 보증금을 즉시 확인하여 임대인의 중복 대출 등을 방지할 수 있도록 금융시스템 연계도 추진한다.

* 현재 금융기관에 대출 예정 주택의 국토부확정일자 정보 실시간 공유 사업 중이며(제1･2금융권 및 인터넷은행 등), 행안부전입세대정보 제공 사업(KB 등 5개 은행)은 향후 제1·2금융권으로 단계적 확대

➌ 통합 권리정보에 대한 공인중개사 설명의무 및 책임을 강화한다. 

- 공인중개사는 권리관계 설명 의무가 있으나, 선순위 관련 자료는 임대인의 제출자료에 의존하여 설명하므로 임대인이 부정확한 선순위권리 자료를 제공할 경우 임차인에게 피해가 발생할 우려가 있었다. 

- 공인중개사가 통합정보 시스템을 통해 선순위 보증금 현황 등을 직접 확인하고 이를 임차인에게 반드시 설명하도록 의무를 강화할 계획이다. 

- 아울러 확인·설명 의무를 위반한 경우 과태료 상향 및 영업정지 등 처벌 수위를 높여 책임 중개를 유도할 예정이다.

김윤덕 국토교통부 장관은 “전세사기는 사회에 첫 발을 내딛는 청년들의 재산과 희망을 한 순간에 앗아가는 중대한 범죄이며 사회적 재난”이라며, “정보 비대칭 등 전세계약의 구조적 취약성을 개선할 수 있도록 국가가 정부 역량을 총동원하여 예비 임차인이 안심하고 계약할 수 있는 환경을 반드시 만들겠다”고 밝혔다.

《 붙임. 관계부처 합동 전세사기 방지 대책 》 

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