국세청은 ｢2026년 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가｣를 최종 고시하기에 앞서 14일부터 12월 4일까지 기준시가(안)을 공개, 소유자와 이해관계인의 의견을 수렴할 계획이다.

고시 대상은 전국 오피스텔 및 수도권, 5대 광역시, 세종특별자치시에 소재하는 일정규모(3,000㎡ 또는 100호) 이상의 구분 소유된 상업용 건물로, 이번 고시물량은 249만호(오피스텔 133만호‧상가 116만호, 전년 대비 3.5%↑)이다.

기준시가(안)에 따르면, 오피스텔은 전년 대비 0.6% 하락, 상업용 건물은 전년 대비 0.7% 하락한 것으로 확인된다. 다만, 서울 지역의 오피스텔과 상업용 건물 기준시가는 공히 각각 1.1%, 0.3% 상승한 것으로 나타난다.

국세청 누리집(www.nts.go.kr)과 홈택스(www.hometax.go.kr)에 게시된 ｢2026년 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 고시 전 가격 열람 및 의견 제출｣ 배너를 클릭하면 기준시가를 사전 열람 할 수 있고, 이에 이의가 있으면 의견을 제출할 수 있다.

제출한 의견은 한국부동산원에서 수용 여부 검토 후 개별 통지하고, 2026년 기준시가는 12월 31일 최종 확정 고시할 예정이다. 

다음은 국세청의 2026년 시행 기준시가(안)에 대한 내용을 발췌한 것이다.

□국세청은 상속세 및 증여세법 제61조에 따라 매년 오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가를 고시하고 있다.

○기준시가는 토지와 건물 가액을 일괄하여 호별 ㎡당 가격으로 산정하며, 최종 고시 전 건물 소유자 및 이해관계인의 의견을 듣고 재조사 및 평가심의위원회 심의 절차를 거치게 된다.

□이번 고시대상은 2025.9.1.기준으로 조사한 [전국 오피스텔] 및 [수도권, 5대 광역시, 세종특별자치시에 소재하는 일정 규모(3,000㎡ 또는 100호) 이상의 구분 소유된 상업용 건물]이다.

○고시 물량은 전년보다 3.5% 증가한 249만호(오피스텔 133만‧상가 116만호)이며, 이 중 수도권(서울‧경기‧인천)이 189만호(오피스텔 93만호‧상가 96만호)로 전체 고시 물량의 약 76%를 차지하고 있다.

○기준시가(안)에 따르면 오피스텔은 전년 대비 0.63%, 상업용 건물은 전년 대비 0.68% 하락할 것으로 확인된다. 다만, 서울 지역은 오피스텔이 전년 대비 1.10%, 상업용 건물이 전년 대비 0.30% 상승할 것으로 나타난다.

□한편, 오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가는 상속‧증여세 및 양도소득세를 과세할 때 시가를 알 수 없는 경우에 활용되며, 취득세‧재산세 등 지방세와 종합부동산세, 건강보험료 등 사회보험료 부과에는 활용되지 않는다. 

□가격 열람 방법

○국세청 누리집(www.nts.go.kr) 중앙화면 알림판 ｢2026년 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 고시 전 가격 열람 및 의견 제출｣ 배너에 접속하거나

○홈택스(www.hometax.go.kr) 중앙화면과 기준시가 조회화면* 하단의 ｢2026년 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 고시 전 가격 열람 및 의견 제출｣ 배너에 접속하여

* (접근경로) 홈택스>상담·불복·제보>기타>기준시가 조회>오피스텔 및 상업용 건물

- 열람하고자 하는 건물의 소재지와 동‧호를 입력하면 해당 동‧호의 기준 시가(안)을 열람할 수 있다.

□의견 제출 방법

○기준시가에 의견이 있으면 ｢기준시가 고시 전 가격열람 및 의견 제출｣ 조회화면에서 온라인으로 제출하거나,

- 같은 화면에서 ｢의견 제출서｣ 서식을 내려받아 관할 세무서에 우편 또는 직접 방문하여 제출할 수 있다.

- 아울러, 기준시가 열람 및 의견 제출과 관련한 편리한 상담을 위하여 전용 안내센터(1644-2828)도 12.4.(목)까지 운영한다.

○열람 및 의견 제출은 11.14.(금)부터 12.4.(목)까지 가능하며, 제출한 의견은 한국부동산원에서 수용 여부 검토 후 개별 통지하고,

- 이후 수용된 의견을 반영한 기준시가에 대해 평가심의위원회 심의를 거쳐 12.31.(수) 최종 확정 고시할 예정이다.

□법적 근거

○오피스텔과 상업용 건물은 건물의 종류.규모.거래상황.위치 등을 고려하여 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정.고시

- ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조【부동산 등의 평가】제1항 제3호

□고시 범위

○고시지역

-오피스텔: 전국

-상업용건물: 수도권(서울.인천.경기), 광역시(대전.광주.대구.부산.울산), 세종시

○고시대상

- 2025년 8월 말까지 준공되었거나 사용승인된 것으로서, 구분 소유된 오피스텔 전체 및 일정 규모(근린생활시설·판매시설이 포함된 건물 면적이 3,000㎡ 또는 100호) 이상의 구분 소유된 건물 전체

※해당 건물이 미분양이나 상권 퇴조 등으로 공실률이 과다한 경우는 고시 제외

□양도소득세

○양도소득세의 경우 ｢소득세법｣ 제96조에 따라 모든 부동산의 취득.양도가액은 실지거래가액으로 과세되나

- 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 환산취득가액*을 계산할 때 고시된 기준시가 활용

□상속세 및 증여세

○상속(증여)세는 상속개시일(증여일) 현재의 상속(증여)재산의 시가*를 과세기준가액으로 하여야 하나

- 시가를 산정하기 어려운 경우 고시된 기준시가 활용

※취득세, 재산세 등 지방세 및 종합부동산세

○｢지방세법｣ 제4조에 따라 행정안전부의 시가표준액 등이 별도 적용 

□최근 5년간 지역별 기준시가 변동률(총액 기준, 전년 대비)

(%)

□전년대비 지역별 고시물량 증감 현황

(동, 호)

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