3. 도시정비법에 따른 납세의무
도시정비법에 따른 사업으로 주택재개발사업과 도시환경정비사업이 있다(2017년부터 재개발사업으로 명칭 통합).

도시정비법은 사업후 관리처분계획에 따라 새로운 건축물을 취득하는 사업이기 때문에 도시개발법상 환지방식과 달리 볼 필요가 있다. 도시개발법에서는 환지예정지 지정을 기준으로 과세대상과 납세의무자를 달리보지만, 도시정비법에서는 주택 건축물의 취득은 원시취득으로 그 취득시기는 준공일(임시사용승인일)로 보고 있다. 

따라서 준공을 전후로 더 이상 토지분 재산세(건축중이므로)가 아닌 새로운 주택을 과세대상으로 주택분 재산세가 과세되어야 한다. 관리처분계획에서 정한 일반분양분 토지에 대해서는 사업시행자에게 과세하여야 한다.
 

4. 체비지의 취득시기
체비지의 취득 시기는 누가, 언제, 어떻게 취득했는지에 따라 달라질 수 있는데, 크게 두 가지 경우로 나누어 볼 수 있다.
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1) 도시개발사업 시행자의 체비지 취득 시기
「도시개발법」 제42조 제5항에 따라, 사업시행자는 환지처분 공고일의 다음 날 체비지의 소유권을 취득한다. 이는 시행자가 체비지를 원시적으로 취득하는 시점이다.

2) 체비지 매수인의 취득 시기
환지처분 공고 전 체비지를 매입한 경우에는 「도시개발법」 제42조 제5항 단서에 따라, 이미 처분된 체비지는 해당 체비지를 매입한 자가 소유권이전등기를 마친 때에 소유권을 취득한다. 즉, 매수인이 잔금을 지급하고 체비지 대장에 등재되었다 하더라도, 소유권이전등기를 완료해야만 소유권을 최종적으로 취득하는 것으로 본다.
 

예외적으로 (취득세 등 세법상 적용) 지방세법상 취득세의 경우, 법인장부로 취득가격이 증명되는 유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일을 취득일로 보는 경우도 있다. 이는 사실상 취득이 이루어졌다고 판단하는 기준으로, 소유권 이전등기일과 다를 수 있다. 그러나 이는 취득세 납세의무 성립 시기와 관련된 것이며, 소유권 자체의 취득 시점과는 다를 수 있다.

요약하자면, 시행자는 환지처분 공고일의 다음 날 체비지를 원시 취득하고, 시행자로부터 체비지를 매수한 자는 소유권이전등기를 마친 때에 소유권을 취득하는 것이 원칙이다. 다만, 취득세 등의 세금 관련해서는 사실상의 잔금지급일을 취득일로 보는 예외적인 경우도 있다.

한편 도시개발사업시행자가 취득하는 체비지 취득시기는 도시개발법 제42조에 따라 정해져야 하는 지에 대하여 도시개발사업시행자가 취득하는 체비지 취득시기는 환지처분 공고일을 취득일로 보았고(대법원 2007두3282, 2009.6.25.), 분양받은 자의 체비지 취득시기는 체비지대장에 등재된 때에 이 건 토지를 배타적으로 사용·수익할 수 있으며 이를 제3자에게 처분할 수 있는 권능도 가지게 되므로 체비지대장에 소유자로 등재된 날을 취득일로 보았다(조심 2016지0494, 2016.9.1.)

조세심판원은 「도시개발법」에 따른 환지방식으로 사업을 추진하는 경우 사업비 마련을 위하여 환지처분계획 등에서 체비지를 지정한 후 수분양자들에게 체비지를 매각하여 사업비를 충당하는 바, 환지처분공고 이전에 체비지를 분양받은 납세자의 취득시점을 환지처분공고일의 다음 날이 아닌 체비지대장 등재일과 잔금지급일 중 빠른 날을 취득일로 보는 것(조심 2016지0494, 2016.9.1. 결정 등, 같은 뜻임)이 타당한 점, 체비지에 대한 재산세 납세의무자와 관련하여 환지계획인가일부터 수분양자의 취득시점까지는 사업시행자가 재산세 납세의무자이고, 수분양자가 체비지대장에 등재 또는 잔금지급을 하여 취득한 경우에는 그 이후부터 수분양자가 재산세 납세의무자가 되는 것(법제처 2009.1.28. 안건번호 08-0413 유권해석 등, 같은 뜻임)인 점 등에 비추어 볼 때 수분양자 명의로 등재되거나 잔금이 완납된 것으로 체비지대장에서 확인되는 때를 취득시기로 보았다.(조심 2022지0968, 2023.11.22., 조심 2021지2955, 2023.8.9. 결정, 같은 뜻임)

또한, 행정안전부는 도시개발사업 시행자가 환지처분 후 체비지였던 토지에서 바로 다른 건설사업을 하는 경우 도시개발사업의 주체와는 다른 건설사업의 주체로서 해당 체비지를 다시 취득한 것으로 보아 취득세 납세의무를 부여할 수 있는지의 여부에 대하여 사업시행자의 체비지 직접사용에 따른 취득세 납세의무에 대하여 체비지는 환지처분 공고일의 다음 날에 사업시행자가 취득하므로 그 체비지였던 토지에서 사업시행자가 건설사업에 착공한다고 하더라도 자기 소유 중인 해당 토지를 다시 취득했다고 볼 수 없는 점, 사업시행자는 환지처분 공고일의 다음 날에 체비지를 취득하면서 취득세를 납부하는 점 등을 고려했을 때 취득세 납세의무가 없다고 보는 것이 타당하다고 해석하였다(부동산세제과-2420.2023.6.30, 지방세특례제도과-452, 2025.2.14)

도시개발사업 사업시행자의 체비지 취득시기에 대하여 조세심판원은 환지처분공고일의 다음날이 아니라 체비지 매수인이 취득하기 전 체비지대장 등재일과 잔금지급일 중 빠른 날로 보는 반면, 행정안전부는 조세심판원 결정이후에도 여전히 환지처분공고일의 다음날로 보고 있다.

장상록 안진세무법인 부대표 (법학박사,경영학박사, 부동산학박사)   ◇ 경력 現) 한국세무사회 세무연수원 교수 現) 한국조세연구포럼 부회장 現) 한국세무회계학회 부회장 現) 한국조세정책학회 부회장 現) 한국지방세학회 부회장 現) 대한세무학회 부회장 現) 법제처 국민법제관 現) 안진세무법인 부대표 ◇ 저서 취득세 이해와 중과세해설(도서출판 탐진, 2024, 2025) 부동산보유세 이해와 실무(도서출판 탐진, 2025) 취득세 이해와 실무(도서출판 탐진, 2023) 개발부담금 이해와 실무(도서출판 탐진, 2023) 부동산개발 세무실무(도서출판 탐진, 2022) 취득세 해설과 신고실무(도서출판 탐진, 2020 2022) 산업단지 입주기업 지방세감면실무(북랩, 2020) 지방세 세무조사 실무(삼일인포마인, 2017 2019) 지방세 체납정리 실무(삼일인포마인, 2015 2017)  사회복지법인의 세무와회계실무(세연T&A, 2013)

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