그동안 사업용으로 보는 것을 부인했던 '비업무용토지'…국세청 예규 삭제

종전에는 사업용 토지로 보지 않았으나 예규가 바뀌어 사업용으로...
편집국 | news@joseplus.com | 입력 2016-10-13 15:00:22
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▲  정영화 세무사


1. 연구의 동기

 

 

세법에서 비사업용 토지가 도입된 것은 2006년이고 노무현 정부시절이다.

IMF가 지나고 부동산 가격은 가파르게 오르고 있었기 때문에 보유세는 인하하고 양도소득세를 중과하는 정책의 일환이었다. 이때 전문가들도 만나면 비사업용토지제도와 사업용 토지는 다른 사람에게 맡긴다고 하는 것이었다.

 

한국세무사 석·박사회의 회장으로서 세법이 너무 어렵구나하고 생각하였다. 세월이 흐르면서 많이 잊고 살았다. 2015년에 경남에 있는 C세무서와 서울에 있는 S세무서 재산세과에 일이 있어서 방문하고 담당자와 여러 가지 이야기를 나누었는데 공교롭게도 두 군데에서 다같이 “세금을 많이 신고하면 그냥 두고 적게 신고한 경우에는 추징을 한다.”는 것이었다.

 

대부분의 양도소득세는 세무사가 신고 대리를 하는데 세무사가 사업용 토지를 비사업용토지로 신고하더라도 세무서는 환급해 주지 않는다는 것이었다.

 

Ⅱ. 두 차례의 교육

 

2014년 안연환세무사가 한국세무사고시회(세무사시험을 거친 사람들의 모임) 회장이었을 때 나에게 몇 차례에 걸쳐 강의를 요청해 왔다. 그러나 나는 구체적으로 강의 준비를 하고 있지 않았다. 강의료 얼마에 많은 시간을 소모하여야 하는가? 라고 생각했기 때문이다.

 

그러나 그 후에 어떤 사람이 한국세무사고시회가 주관하는 강의에 나가기 위하여 회장을 방문하였고 자기가 얼마는 친한 친구들을 불러 오겠다고 약속하였다는 얘기를 들었다. ‘내가 무엇이라고 해달라고 하는 강의도 거절하는?’라는데 생각이 미처 한국세무사 고시회 회장에게 하겠다고 하고 2014년 고시회 강의를 하였다. 2015년 가을 새로운 한국세무사고시회 회장 구재이 세무사가 또 다시 강의 요청이 왔다. 이번에는 강의내용이 문제였다. 

  

비사업용토지를 포함시키기로 하고 2015년 가을에 강의를 하였다. 한국세무사고시회 강의시 세무사고시회 회원이 아니라도 듣도록 하려다가 여러 가지 문제가 있어서 그만두고 다음 기회를 기다리고 있었다. 2015년 정기국회에는 비사업용토지에 대한 정부개정안이 올라갔으나 어떤 내용으로 확정 통과될지 불분명하였다.

 

국회를 통과한 내용에 따르면 세율은 각 단계마다 10%가 올라가고 장기보유특별공제는 2016.1.1 이전에 취득한 비사업용 토지는 2016.1.1에 취득한 것으로 본다고 되어 있으므로 장기보유 특별공제는 3년이 지난 후에야 일부 할 수 있는 것으로 확정되었다. 강의를 늦춘 것은 잘 한 일이지만 토지의 공급에 대하여 커다란 문제가 생겼다.

 

Ⅲ. 비사업용 토지 판정의 문제점

 

1.농지 임야 목장용지의 경우

 

그동안 국세청의 해석은 농지, 임야, 목장용지가 토지의 사용에 대한 금지와 제한이 있었다고 하여도 경작, 육림, 초지의 경영에 대한 금지 또는 제한이 없으면 비사업용토지로 보도록 하고 있다.

 

 

2.금지 또는 제한에 특별한 금지 또는 제한이 있는 경우

 

토지의 취득 후 법령에 따른 사용에 금지 또는 제한이 있는 경우로서 특별한 금지 또는 제한이 있는 경우에는 당해 사유만으로 금지 또는 제한이 있는 때로부터 사업용에 사용한 것으로 본다.

토지초과이득세법상의 해석이지만 대법원은 통상제한의 범위를 넘어 특별히 사용이 제한되는 토지는 사업용 토지로 보도록 하고 양도소득세 집행기준 104의3-168의14-6에 의하면 법령에서 토지의 형질변경 물건을 쌓아 두거나 건축물의 신축, 개축, 증축 등을 할 수 없거나 시장 또는 군수의 허가를 받도록 일정한 제한을 받는 경우에는 특별히 사용이 제한된 경우로 보도록 하고 있다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의하여 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 지구단위계획구역으로 지정된 경우에는 특별히 제한이 있는 경우로 보아 사업용으로 본다.

 

 

3.지구단위계획구역으로 지정된 경우

 

토지의 취득 후 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제 63조와 제 54조에 따라 지구단위계획구역(개발행위허가제한, 도시개발구역)으로 지정, 고시되어 해당 법령에 따라 사용이 제한된 경우에는 사업용 토지로 보고 (부동산납세과-338, 2014.5.9 부동산납세과-499, 2014.7.15, 심사양도 2012-0286, 2013.3.15)있고 그동안 두 차례에 걸쳐 사업용으로 보는 것을 부인하였던 국세청 예규는 삭제되었다. 따라서 삭제의 의미는 강력하게 사업용 토지로 본다는 유권해석을 뒷받침한다(부동산거래관리과-1193, 2010.9.28, 재산세과-3657. 2008.11.6).

 

 

4.개발행위허가 제한구역으로 지정되거나 도시개발구역으로 지정되어 건축물 건축 등 개발행위가 허가된 경우

 

 

주거지역으로 지정된 농지가 개발행위허가제한구역으로 지정되거나 도시개발구역으로 지정되어 건축물 건축 등 개발행위가 허가된 경우에는 2014.2.6 이후 양도 분부터 사업용으로 본다. 종전에는 사업용 토지로 보지 않았으나 예규가 바뀌어 사업용으로 보게 되었다. <다음호 계속>


 

<정영화 세무사·전 서울세무사회장/한일친선세무사협회장>

 

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