4월 시행 ‘다주택자 중과세’…황당한 과세사례!!

안수남 세무사 특별인터뷰-”숨어있는 절세비법을 묻다”
정영철 기자 | news@joseplus.com | 입력 2018-03-30 08:01:04
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요즘 국세당국은 각종 프로그램 개발을 통해 납세자들이 세무전문가의 손을 빌지 않고 스스로 세금을 신고납부 할 수 있도록 많은 편의를 제공하고 있다. 하지만 납세자들의 자력신고 납부에는 분명 한계가 있는 것 같다. 특히나 세무전문가도 머리를 싸매야 하는 양도세 부문은 자칫하다가는 천당지옥을 오간다. 세정가는 4월부터 본격적으로 시행되는 다주택자 중과세 규정을 가리켜 마치 가정 파괴법같다는 표현까지 나돈다. 이런 분위기 때문인지 앞서 강남구 역삼동 한국과학기술회관 대회의실에서 열린 안수남 세무사(세무법인다솔 대표)다주택자 중과세에서 살아남기출판기념특강에는 세무사-회계사 등 400여명이 모여 들었다. 이에 본지는 안수남 세무사를 만나 우리네 생활세금으로 자리매김한 현행 양도소득세제 전반에 대해 허와 실을 짚어보고 그 개선점이 무엇인지 들어봤다. (대담; 조세플러스 정영철 대표)

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         현행 양도소득세제의 허()와 실()무엇이 문제인가

                      자타 공인 양도세 전문가-“안수남 세무사에게 길을 묻다               

 

 

Q- 앞서 다주택자 중과세에서 살아남기출판기념특강에 세무사-회계사 등 많은 조세전문가들이 대거 참여한 모습을 보면서 현행 양도세제 전반에 뭔가 불합리점이 많음을 느낀다. 비현실적인 제도때문인가, 아니면 세정 운영상의 문제인가.

 

 

              “다주택자 중과는 징벌적 과세판단 미스 경우 대형사고 발생

                             과세 체계 혼란 줘-세무사들 입장에서도 실수 확률 높아

 

A- 우선 다주택자 중과세 규정이 현행 양도소득세 중 미등기전매 다음으로 가장 심각하게 징벌적으로 중과세됩니다. 그러다보니 중과세 여부를 판단함에 있어서 실수나 오류가 있을 경우 대형사고가 발생합니다. 세무사 중에 나이 드신 세무사님들은 양도소득세에서 손을 떼겠다고 하는 지경입니다. 젊은 세무사들 경우에는 양도소득세 업무에서 손을 뗄 수도 없습니다. 그렇다고 대충 알아가지고 하다가 실수나 오류가 났을 경우에는 감당이 안 되다 보니까 본인들 스스로 공부를 한다는 자체가 불안했나 봅니다. 그래서 일반인 대상 특강임에도 불구하고 세무사 회계사 등 전문가들이 많이 와서 강의를 들으셨지 않나 생각됩니다. 짧게 한 내용이기 때문에 전체적인 이해를 하기는 쉽지 않았겠지만 판단에 오류가 있을 경우 심각한 상황이 발생한다는 점은 인식하였다고 생각됩니다. 종전 시행되던 다주택자에 대한 중과세 규정 중 상당부분이 다르게 규정하고 있어서 실수할 확률이 높아졌습니다. 그러다 보니까 관심도가 높았던 것 같습니다.

 

Q-특히나 양도세가 3천만원에서 5억원으로 17배 불어난 황당한 사연은 충격적이다, 그 외 대표적인 황당한 과세사례와, 왜 이런 결과가 초래되나.

 

A- 다주택자 중과세 규정은 양도차익이 많이 난 경우로서 다주택자인 것을 알고 양도한 경우는 사고가 안 납니다. 사전에 양도소득세가 얼마나 많이 나오는지 알고 양도를 하였을 테니까요. 그럼에도 양도를 한 경우는 사업이 부도직전이라 양도소득세를 감수하고라도 양도하는 경우 외에는 양도를 하지 않기 때문입니다.

 

대게 사고나는 분들은 1세대 1주택 비과세인줄 알았다가 알고 봤더니 비과세 요건을 충족하지 못해 다른 주택들이 주택수에 카운트가 되버림으로써 결국은 비과세가 배제되어 중과세로 넘어가 버린 경우들이거든요. 가령 오피스텔 두 채를 갖고 있어 일반사업자로 등록하고 부가가치세를 환급받았을 경우에 보통의 납세자들은 이게 주택수가 아니라고 생각합니다.

 

전문가들마저도 일반사업자 등록을 하면 주택수에서 빠진다고 생각을 해서 양도하는 주택을 1세대 1주택이라고 비과세로 판정을 해줍니다. 사실 오피스텔은 실제 용도대로 주택 포함여부를 따지고 있기 때문에 세입자가 주거용도로 사용하고 있다면 주택에 해당합니다.

 

오피스텔을 분양받으면서 부가가치세를 환급받은 경우에는 관행적으로 전세계약을 맺으면서 세입자가 주민등록을 전입을 안 하는 조건으로 세입자와 계약을 합니다. 나중에 살면서 세입자가 주민등록이전을 하게 되면 오피스텔 소유자가 주택을 양도한 이후에 세입자가 주거용으로 사용했다는 것이 세무서에서 확인이 되어 비과세요건에서 배제됩니다. 그러면 오피스텔 두 채가 있고 양도할 주택이 있는 셈이니 결국은 3주택자가 됩니다.

 

그러면 양도소득세가 비과세가 되는 게 아니라 해당세율에 20% 가산되어 지방소득세까지 포함하면 68.2% 세율에다가 장기보유특별공제도 배제되니 상상할 수 없는 세금이 과세되어 버리죠.

 

이외에도 양도소득세 쪽에서 보면 세제가 너무 빈번히 바뀌고 논리적 이론적인 체계없이 정책적으로 개정되다 보니 법을 집행하고 적용하는 상황에서는 너무 난해합니다.

 

예를 들어 비사업용토지에 대해서 2016년의 경우에 투기지역이 아닌 일반지역도 중과세 세율을 10% 적용하면서 장기보유특별공제를 해주겠다고 입법예고를 하였습니다. 전문가들 입장에서는 중과세율을 받더라도 장기보유특별공제를 받는 것이 유리할 경우 양도시기를 2015년 말이 아닌 2016년 초로 미루도록 절세지도를 했는데 정작 세법이 개정되고 보니 장기보유특별공제를 2016.1.1.부터 기산해 주는 것으로 국회를 통과하였습니다. 정부의 입법예고를 믿고 양도시기를 조절해서 절세를 하겠다는 납세자들에게 뒤통수를 치는 결과를 초래했습니다. 결국 그런 세법개정이 얼마나 모순되고 세법 이론에도 없는 개정사항이라 여론에 못이겨 2017.1.1.부터는 장기보유특별공제를 취득일로부터 기산하도록 재개정을 하게 됩니다.

 

2016년 말에 양도한 비사업용토지는 개정규정을 적용받지 못해 억울한 일이 발생했는데 세법은 합리적 차별이어야 수긍이 가는데 마치 복불복으로 시행되는 것 같습니다. 지난번 82 부동산대책에서 준공공임대주택(현 장기일반민간임대주택을 말함)을 매입하여 3개월 이내에 임대사업자로 등록하고 10년 이상을 임대해 주었을 경우 양도소득세를 전액 면제해 주는 조세특례제한법(97조의 5 규정을 말함)2017.12.31. 적용시한을 2020년 말까지 3년간 연장하겠다고 발표를 해 놓고 정작 2017년 말 세법 개정시에는 2018.12.31.까지로 1년간만 연장하는 것으로 개정하였습니다.

 

입법권은 정부가 갖고 있으니 정책적 목적으로 적용시한을 정하는 것은 입법권자의 재량일 수는 있습니다. 그러나 정부가 국민들에게 가장 중요한 것은 신뢰일텐데 정부의 발표대로도 지키지 않는다면 정부의 정책을 믿고 국민들이 따를자가 얼마나 있을지 심히 우려스럽습니다.

한마디로 입법을 함에 있어서 국민들에 대해 배려심도 부족하고 정성도 부족하다는 생각을 지울 수가 없습니다.

 

Q-그동안 양도세법은 시행과정에서 수없이 수정되어 누더기 세법이라는 오명을 듣고 있다. 시급히 개선 보완돼야 할 핵심부문은

 

                      세법 잘못으로 후유증 큰 부분

                                    소소한 논리보다 세법에서 양보를 했으면

 

A

- 우선 개정을 하면서 법을 자주 바꿀 때에 이게 일반인들한테 관습화되어 있고 이미 받아들여졌을 경우 혼란을 많이 야기합니다. 여기서 착오나 오류가 나와서 세법적으로 잘못 되어 후유증이 클 수 있는 부분들은 디테일하게 논리를 좇을 것이 아니라 세법에서 양보를 했으면 좋겠다는 생각이 듭니다.

 

 가령 일시적 1세대 2주택 규정 경우에도 종전주택 양도기한을 2년에서 3년으로 연장해 주었습니다. 물론 비과세규정을 확대 적용해 주기위한 조치로 이해됩니다. 단순하게 2년을 3년으로 연장된 줄만 알고 일시적으로 1세대 2주택이라고 판단하고 양도를 했다가 비과세를 받지 못하는 경우가 의외로 많습니다. 기존주택을 보유하고 1년이 지난 상태에서 취득을 해야만 일시적 1세대 2주택을 충족한 것으로 요건이 추가되어 법이 개정되었기 때문입니다.

 

그 이전에는 그런 제한 규정이 없었습니다. 일반인들은 추가요건까지 알지 못합니다. 그러니깐 결과적으로 1년이 안된 상태에서 새로운 주택을 취득해서 일시적 1세대 2주택인 줄 알고 팔았더니 비과세가 안되버린 것이죠. 차라리 그런 조항이 없었더라면 이분들은 오히려 일시적 1세대 2주택으로 안 갔을 겁니다.

 

이렇듯 법을 개정하면서 이 전문적인 것들을 일반인들이 잘 알거라고 생각해서 법을 개정해서는 안됩니다. 특히 일반국민들이 부동산을 양도하기 전에 변경된 규정을 세심하게 알아보거나 전문가들에게 미리 상의를 하고 양도를 하지 않고 본인이 알고 있는 상식에 의존하거나 주변 비전문가들의 조언을 구하여 판단하는 경우가 대부분입니다.

 

세제를 만들고 집행하시는 분들은 일반국민 편에서 어떻게 해야 조세평등이 이루어지겠는지 이런 고민들을 해 주셨으면 좋겠습니다.

 

Q-4월부터 본격적으로 시행되는 다주택자 중과세 규정을 가리켜 마치 가정 파괴법같다는 표현까지 나돈다. 왜 그런가. 중과세를 피할 수 있는 합법적인 방법은 없나.

 

               "일반 납세자들이 실수하지 않도록 법이 만들어져야 하는데

                                       지금 양도세수 넘치는 것은 비정상적 세금 많이 냈다는 증거"

 

A- 지난 번 서초동 아파트를 3억에 사서 17억에 양도하신 분 사례를 보면 그분이 1세대1주택 고가주택으로 세금을 3천만 원 낼 줄 알았는데, 알고 보니 다주택자에 투기지역까지 지정되어 201788일 팔아 양도소득세 5억을 냈어요. 근데 그 분이 만약 41일에 팔았다면 9억이 넘는 세금을 내야 합니다. 15년 이상 보유하고 17억에 양도한 집에서 세금이 9억 나온다는 건 상상할 수 없는 일입니다.

 

만약에 이 분이 평생 집 한 채 갖고 있다가 이 세금을 맞았다고 치면 남편이든 아내든 누군가 주도적으로 판단해서 했을 경우 가족에게 입힌 재산상의 손실로 인한 가족 간의 불화는 불 보듯 뻔합니다. 2006년도에 겪은 일이지만 주식으로 5억원 정도를 빚을 진 아내가 남편과 이혼을 각오하고 이실직고했는데 남편이 집을 팔아 빚을 정리하도록 배려를 해주어서 분당에 있는 아파트를 처분하였더랍니다.

 

당연히 1주택밖에 없어서 양도소득세는 걱정도 않고 팔았는데 보유하고 있는 오피스텔 두 채가 주거용으로 사용된다는 것이 확인되어 1세대3주택으로 중과세를 받아 양도소득세를 4억원 넘게 과세받은 사례가 있습니다. 결국 빚은 갚지도 못하고 집팔아서 세금만 낸 사례입니다. 오피스텔 2채 가격은 합해서 3억원도 안되었는데 그 오피스텔 때문에 세금은 4억원이 넘게 나온 사례입니다. 다주택자 중과세 규정에는 이런 불합리한 규정들이 많이 있습니다.

 

일반인들이 실수를 하지 않도록 법이 만들어져야 하는데 지금 양도소득세 세수가 넘치는 것은 비정상적으로 세금을 많이 내다보니 세수가 남아도는 측면도 있다고 봅니다. 세법이 너무 어렵고 아까 말씀드린 대로 이론적으로만 논리적으로만 만들다 보니 이런 일이 발생한 것 같습니다. 그래서 다주택 중과규정은 명목소득의 68.2%라는 세금이 적용된다고 보면 5억짜리 주택의 경우 세금이 39천이 넘어가요. 이런 세금은 결과적으로 가정을 파괴시키는 일 아니겠습니다.

 

그런 관점에서 다주택중과규정은 한시법이긴 하겠으나 가정파괴법같은 느낌이 들어 강의 때마다 그 표현을 쓰고 있습니다. 중과세를 피할 수 있는 합법적 방법은, 사실은 현재 정부에서 민간임대주택법을 특별법으로 만들어서 임대주택사업자에 대해서 세제 혜택을 굉장히 많이 주고 있어요. 그런데 이 세제혜택이 서민 위주이다 보니까 소득세법 상에서 세제 혜택을 주는 것은 매입주택 가액기준 6억원 이하(지방은 3억원 이하)의 주택의 경우이고, 사업자등록을 해서 3월말까지는 5, 41일부터는 8년 의무보유기간을 지키면 중과세 배제 및 비과세 주택수 계산에서도 배제시켜 주고 종합부동산도 합산배제해 주는 특혜를 준다고 합니다. 그런데 이는 기준시가 6억 이하이기 때문에 사실 서울 웬만한 주택들은 빠져나가 버리니 혜택을 못 받게 되죠.

 

또한 조세특례제한법 상 우리가 장기보유특별공제 70%를 받거나 양도소득세 100%면제받는 규정은 가액은 상관없고 규모가 국민주택규모 이하이면 요건이 되는데 그건 의무보유기간 8, 임대상한률이 1년에 5%로 제한되어 있습니다. 이렇듯 국민주택규모 이하에 6억원 이하이면 세제 혜택을 다 받습니다. 그런 주택은 중과배제를 받을 수 있으니 합법적으로 중과세를 피할 수 있는거죠. 그런데 국민주택규모를 초과하고 기준금액 6억이나 3억을 초과하는 경우에는 임대주택으로 등록을 하더라도 세제 혜택이 없으니 결국은 중과세를 피할 수는 없다는 뜻입니다.

 

그래서 올해 41일부터는 거래가 중단될 것이고, 3월 말 이전인 지금 많은 분들이 가족들에게 증여를 하고 있습니다. 세대 분리가 되어있는 가족들에게 주택을 넘겨서 세대별 주택수를 넘기는 방법과 부부간에 증여를 통해 취득가를 끌어올리는 방법이 있습니다. 5년 후 어차피 양도하게 될 때 양도차익이 발생하지 않도록 만들어 중과세를 피할 수 있는 사전증여가 많이 이루어지고 있는 것이죠. 저희 사무실의 경우에도 하루에 두 세건 씩 그런 상담이 들어오고 있는 현황입니다.

 

Q 요즘 국세당국은 각종 프로그램 개발을 통해 납세자들이 세무전문가의 손을 빌지 않고 스스로 세금을 신고납부 할 수 있도록 많은 편의를 제공하고 있다. 하지만 납세자들의 자력신고 납부에는 분명 한계가 있는 것 같다. 특히나 복잡한 세금은 정통한 전문가에 의뢰, 조력 받는 것이 상책이라는 결론에 도달한다. 당국의 납세서비스가 너무 앞서 나가는 모양새다.

 

A-영세사업자들에게 제공하는 부가가치세나 소득세에 대한 신고대행서비스는 국민편의를 위해 확대하더라도 국민들에게 아무런 피해가 없습니다. 반면에 양도나 상속 증여는 신고 때뿐 아니라 실행 이전에 전문가의 어떤 도움을 받느냐에 따라 세부담에 차이가 많이 난다. 따라서 양도 상속 증여분야까지 과세관청에서 단순히 신고대행을 해 주는 서비스는 소탐대실이 될 확률이 높으므로 이런 분야는 서비스를 지양해야 하겠습니다.

 

Q- 하지만 이른바 조세전문가라고 자처하는 세무대리인 중에는 양도세에 관한한 미숙한 사람들이 적지 않다는 지적이 많다. 본의 아니게 납세자들에게 불이익을 가져다 줄 수 있다. 납세자 입장에서 어떤 지혜 필요한가.

 

                        ”납세자 불이익 없도록 전문화된 세무법인화필요

 

우선 세무사들 상황이 기장 중심으로 사업을 하다 보니, 소위 대중세인 부가가치세 소득세 법인세는 법도 정통하고 전산프로그램이 잘 되어 있어 실수를 최소화시킬 수 있는 여러 가지 장치도 마련되어 있습니다. 그런데 양도상속증여는 조항 하나하나를 살펴야 하고 취득시 판단, 양도가액 판단, 필요경비 판단, 취득가액 판단 등 모든 조항들을 정확하게 알고 있어야만 실수가 없는데 이 많은 양을 정확히 알고 업무를 한다는 것은 사실상 어렵습니다.

 

 

더구나 지금과 같이 비사업용토지라든지 다주택자 중과세규정처럼 단편적이 아니라 종합적 판단이 필요한 규정들은 이 업무에 오랫동안 종사하지 않았거나 경험이 없는 세무사들은 정말 실수가 많을 수 밖에 없습니다. 또 이 안에 여러 가지 절세방법이 있는데도 불구하고 이를 놓치는 경우가 많습니다.

 

그러나 일반 납세자 입장에서는 세무사는 다 똑같다고 생각하지 전문가가 따로 있다고 생각을 못합니다. 요즘에는 인터넷 검색도 많이 하고 주변추천도 많이 받고 또 스스로 정보를 알아내어 세무사가 다르다는 것, 특히 양도상속증여는 별도의 전문가가 있다는 것도 아시고 오는 경우가 있으나 이는 극히 일부입니다. 때문에 세무사 스스로가 납세서비스의 품질을 유지하기 위해서라도 공부를 많이 해서 납세자에게 불이익이 없도록 해야 하고, 양도상속증여 쪽에 전문가들이 많아져야 하며, 국민들에게 전문적인 서비스를 할 수 있도록 전문화된 세무법인화 시키는 것도 하나의 방법이라고 봅니다.

 

Q-끝으로 납세자에 대한 으로 숨어있는 절세비법을 말씀해 달라.

 

          ”상속세 미달되더라도 鑑定받아 상속가액 높이는 것이 유리

                                양도시점에 취득가액 높아져 양도세 절세할 수 있어

 

오늘 상담한 내용 중 어머니가 돌아가시기 전 5억주고 사신 연립주택을 57천에 팔았더니 기준시가 평가액이 25천 밖에 되지 않아 양도차익이 두 배가 남은 것으로 간주된 케이스가 있었습니다. 상속의 경우 상속세가 미달되면 신고를 안하는 경우가 많은데 미달되더라도 반드시 감정을 받아 상속가액을 높여놓는 것이 좋습니다. 그러면 양도시점에 취득가액이 높아져서 양도세를 절세할 수 있습니다. 몇 백 만원으로 양도세절세가 가능하다는 뜻입니다.

 

기존에 오래 보유한 부동산도 저가로 평가되어 양도차익이 많이 날 경우, 특히 비사업용토지 같은 경우 부부간 증여를 통해 6억까지는 증여세가 없고 증여를 한 후 5년 지나 양도하게 되면 이월과세 적용을 안 받으니 증여를 할 때 감정을 받아 증여가액을 최대한 현실화시켜 증여하는 것이 양도세를 줄이는 방법입니다.

 

수용과 관련해서 가장 안타까운 사례는 고령자께서 고액보상을 받는 경우인데, 이 경우 보상가액의 25%를 양도소득세로 내고, 양도세 납부 후 10년 내 돌아가시면 또 상속세를 내야 합니다. 상속세는 30억 이상의 경우 50%를 내야하는데 보통의 경우 이에 미리 대비하지 않는 거죠. 보상 시점에 상속을 대비한 절세컨설팅이 꼭 필요한데 이 때 전문가를 찾지 않습니다. 무조건 보상부터 받고 나중에 자녀들에게 현금으로 주었다는 사전증여사실이 적발되고 가산세까지 붙게 되어 증여가액에 버금가는 세금을 또 부담하는 경우를 너무 많이 보았습니다. 그래서 특히 고액의 부동산을 고령자가 양도할 경우에는 반드시 양도상속증여 전문가에게 상담 받고 양도하는 것이 일반인들이 꼭 지켜야할 절세의 지혜라고 생각합니다.<>

 

 

안수남 대표는

 

 

-세무공무원 13, 세무사 28년 동안 터득한 절세비법을 통해 세무법인 다솔을 양도소득세 절세컨설팅법인으로 특화시키는데 성공한 그는, 한순간의 잘못된 판단으로 예상치 못한 과세를 받는 비전문가를 위해 오늘도 뛰고 있다. 남서울대 세무학과, 연세대 법무대학원을 졸업했으며, 현재 전국 80여개 지점 및 제휴점, 100여명의 세무사로 구성된 국내 최대 규모의 세무법인 다솔을 이끌고 있다.

 

 

세무법인다솔 대표세무사(201010~ 현재)

한국세무사회 연수원 교수(양도소득세 분야, 2003~ 현재)

서울지방세무사회 연수교육위원회 위원(2012.6 ~ 현재)

건국대학교 부동산학과 최고위과정 세법강사

웅지세무대학 최고위과정 세법강사

단국대학교 최고위과정 세법강사

K.B.S 1라디오 성기영의 경제투데이 세무상담 출연(2005. 10~현재)

역삼지역 세무사회 운영위원 (2011. 8~현재)

 

남서울대학교 세무학과 졸업(20072)

연세대학교 법무대학원(조세법 전공, 20098)

남서울대학교 박사과정 재학중(20123~ 현재)

 

<포 상>

기획재정부장관 표창(2010.12)

경영혁신상 수상 (한국국제회계학회장. 2011.4)

 

<저 서>

세무사 연수용 양도소득세 해설

세무조사 대책과 실무

양도소득세 해설

 

 

 

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