아파트 전세에서 월세로 전환 시 득·실 잘 따져보고 전환해야…

“자칫 납부 안 해도 될 소득세와 건강보험료도 납부할 수 있어”
반드시 세무전문가인 세무사와 사전상담 후에 월세 전환여부 결정해야
편집국 | news@joseplus.com | 입력 2020-08-28 11:55:56
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7.10 주택시장 안정화 방안 발표 이후 임대차3”(월세신고제와 계약갱신청구권제, 전월세 상한제(신고제))민간임대주택법및 다주택자에 대한 종합부동산세, 양도소득세, 취득세등 과세강화 관련 법령이 국회를 통과했다.  

 

민간임대주택법 개정사항 중 가장 주목할 만한 것은 아파트는 앞으로 주택임대사업자로 등록을 하지 못하고 세제지원도 받지 못하게 된다.

 

아파트를 임대하는 입장에서는 세제지원도 받지 못하면서 증가하는 종합부동산세를 납부해야 하는 부담감과 저금리 시대에 전세보다는 월세가 수익율이 높다고 판단 전세를 월세로 갱신하려는 경우가 많이 늘어나고 있다.

 

최근에 언론에 보도된 월세전환 기사 제목만 열거해도 수십까지에 이른다. 보증부 월세 전환 가속화저소득층이 직격탄 맞았다(국민일보) 소득 하위 20% 가구 '월세' 지출1년새 13.8% 늘어(한국경제 부동산)한국전세제도 탓 집값요동... 월세전환두려워말자(한국일보)씨마른 전세물량저소득층 월세 지출은 1년새 13.8%(TV조선)전세 품귀 현상서울 지역 전세수급지수, 5년 만에 최고 수준(동아일보)

 

2주택자 또는 9억원 초과 고가 1주택자(이하 “2주택자 등 이라한다)가 전세를 월세로 전환할 때 세금 측면에서 어떠한 득과 실이 있는지 본지 조세전문위원인 황선의(세무법인 정명 대표) 세무사가 따져 보았다

 

황선의 세무사(본지 조세전문위원-사진)2주택자 등이 전세를 월세로 전환하게 되면 소득세와 건강보험료를 납부할 수 있기 때문에 세무사와 사전상담 후에 월세 전환여부를 결정해야 한다고 결론부터 조언한다

 

서울 아파트 평균 매매가격이 10억원을 넘어섰다고 한다. 1주택 소유자로 기준시가가 9억원 초과 고가주택인지 여부를 확인하려면 국토교통부 홈페이지에서 주택가격 열람을 할수 있다.https://www.realtyprice.kr:447/notice/town/siteLink.htm;jsessionid=DEC563D72FACADE5A9F9E23D67A858DE

황세무사는 보증금(전세)만을 받을 경우는 3주택 이상자는 소득세 납부의무가 있고, “2주택자 등은 보증금만 받는 경우 소득세 납세의무가 없지만 월세로 전환할 경우에는 관할세무서에 임대사업자등록을 하여야 하고 소득세를 납부하여야 한다는 것이다.

 

다시 설명하면 주택임대 과세기준은 개인이 보유한 주택의 수, 국외 소재 주택인지, 고가주택인지, 소규모 주택(면적, 기준시가)인지에 따라 월세, 보증금에 대한 간주임대료 계산 여부가 달라지고 그 밖에 총수입금액의 2천만원 초과 여부에 따라 분리과세, 종합과세 여부가 결정되는 다소 복잡한 구조를 가지고 있다.

 

<연도별 비과세 소유주택 기준 및 간주임대료 과세범위>

귀 속

주택임대료 과세범위(월세)

간주임대료 과세범위(보증금)

’19’21

·원칙 : 2주택 이상자

·예외 : 고가주택 소유자
국외소재 주택임대소득

·원칙 : 3주택 이상 소유자로서 보증금합계액이 3억원을 초과하는 자만 간주임대료 계산

·예외 : 주거전용면적 40이하로서 기준시가 2억원 미만 주택은 보유주택 수 계산 시 제외

·주택임대 총수입금액합계액이 2천만원 이하자는 분리과세

’22

·원칙 : 2주택 이상자

·예외 : 고가주택 소유자
국외소재 주택임대소득

·3주택 이상 소유자로서 보증금합계액이 3억원을 초과하는 자만 간주임대료 계산

·주택임대 총수입금액합계액이 2천만원 이하자는 분리과세

2019. 1. 1. 이후 주택임대사업을 개시한 경우에는 분리과세대상 주택임대소득만 있는 사업자라 할지라도 사업자등록을 하여야 하며, 2019. 1. 1. 전에 주택임대사업을 개시한 경우에는 2019.12.31.까지 등록하여야 한다. 2020.1.1. 이후 주택임대소득 발생분부터는 면세공급가액의 0.2%를 미등록가산세로 부과한다(소득법 §168 , 소득법 §81 ). 고가주택 판정에 있어 기준시가가 9억원을 초과하는 주택은 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일을 기준으로 판단한다.

종전에 임대수입금액 2천만원 이하는 비과세가 적용되었는 2019년부터는 과세로 전환되었고, 이에 국세청에서는 올해 5월달에 최초로 소득세 신고를 받았다. 5월달 소득세 신고를 한 주택임대사업자들은 올해 11월부터 건강보험료를 부담해야 한다. 그동안 자녀의 피부양자로 건강보험료를 한 푼도 납부하지 않았더라도 국민건강보험법상 사업자등록이 있고 소득이 1원 이상이면 피부양자요건에서 제외되고 지역가입자로 전화되어 건강보험료를 납부하여야 한다는 것이 황세무사의 설명이다.

 

물론 다른 종합소득금액이 없고 연간 주택임대 수입금액이 2천만원 이하로 분리과세대상자(주택임대사업자로 등록한 경우)는 임대수입금액이 1천만원(임대사업자 미등록시에는 4백만원)까지는 임대소득금액 “0”원이 되어 피부양자요건에서 제외되지 않을 것이라고 한다. 처음으로 시행되는 제도로 11월 건강보험료 납부통지서를 받아 봐야 정확하게 알 수 있다는 설명이다.

종합소득세를 납부하는 납세자의 경우는 연간 주택임대수입금액이 2천만원을 넘어 종합과세로 세금을 납부하게 될 경우 소득세는 상당히 늘어나게 된다.

 

예를 들어 종합소득 최고세율(42%)을 적용받는 A씨가 아파트를 임대하고 월세를 1,800,000원 받을 때와 20만원을 다운해서 1,600,000원 받을 때의 세금차이를 비교해 보면 아래표와 같은 결론이 도출된다. (주택임대는 필요경비가 거의 없기 때문에 기준경비률 적용 소득금액으로 산출함)

월 임 대 료

1,800,000

1,600,000

차액 20만원

년간 임대료
(월임대료 × 12개월)

21,600,000

19,200,000

2,400,000

소득금액

20,660,400
1)

9,600,000
2)

10,898,400

산출세액

8,677,368

(기본누진세율 42%)

1,344,000
(분리과세세율14%)

7,333,368

지방소득세

867,736

134,400

733,336

납부할 세액

9,645,104

1,478,400

8,066,704

1) 21,600,000 - 21,600,000× 8.7%(기준경비율)×1/2(복시기장의무자)=20,660,400 * 주택임대는 주요경비가 거의 없는 점을 감안 “0”로 보고 계산함

2) 필요경비 50%(주택임대 등록시 60%),주택임대소득금액을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 소득공제 2백만원(주택임대 등록시 4백만원)

19,200,000- 19,200,000×50%(미등록가정)=9,600,000(상기 사례의 경우 주택임대소득금액을 제외한 종합소득금액이 2천만원을 초과하기 때문에 소득공제 적용불가)

결론적으로, A씨는 연간 임대료는 2,400,000원을 더 받게 되지만 이로 인한 종합소득세 등은 9,645.104원을 납부하게 되어 실질적으로 7,200,000원의 손실이 발생한다

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