주택임대소득에 대한 종소세와 양도세, 종부세 절세방법은…<연재 2>

2천만원이하 주택임대소득 비과세에서 선택적 분리과세로 전환
"올 해 안에 임대사업자 등록해야 가산세를 피할수 있어"
종합소득금액이 많은 경우 월세 수 십만원 차이로 수백만원 세금 낼 수도(?)
편집국 | news@joseplus.com | 입력 2019-07-24 14:13:53
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▲황선의 본지 조세전문위원

주택을 두채이상 보유하거나 기준시가 9억원 초과 주택을 한채라도 보유하는 경우 주택임대소득에 대해 세금을 내야하고, 올 해 안에 주택임대사업자등록도 하여야 한다.

 

지난호 2019.7.22일자 주택과 부수토지의 임대용역에 대한 부가세 및 소득세 과세 범위<연재 1>에 이어 본지 조세전문위원인 황선의 세무사가 국세청 황종대사무관의 저서를 인용 소득세와 종합부동산 양도소득세 절세 방안 대해 기고한다.

 

기고에 앞서 황세무사는 주택임대소득외에 사업소득 등 다른 소득이 많아 높은 세율로 종합소득세를 내고 있다면 월세 수 십만원 차이로 소득세를 몇백만원을 납부하게 되는 경우가 발생할 수도 있다면서, 납부할 세금이 얼마인지를 미리 세무사와 상담후에 전월세계약을 할 필요가 있음을 주문하고 있다.

 

예를 들어 은행 대출 없이 아파트를 취득하여 2주택 보유상태에서 주택임대수입금액이 2천만원을 초과할 경우 은행 대출이 없이 아파트를 취득했으니 지급이자가 없고, 감가상각비도 필요경비로 계상을 하지 못하는 상황(향후 양도시에 양도소득금액을 경감시키기 위해 종합소득세 신고시 필요경비로 반영하지 못하는 상황)이라면 기준경비율(8.7%)을 적용하여 주택임대 소득금액을 산출 할 수밖에 없다는 것.

 

종합소득 최고세율(42%)을 적용받는 A씨는 아파트를 임대하고 월세를 1,800,000원 받을 때와 20만원을 다운해서 1,600,000원 받을 때의 세금차이를 비교해 보면 아래표와 같은 결론이 도출된다.

월 임 대 료

1,800,000

1,600,000

차액 20만원

년간 임대료
(월임대료 × 12개월)

21,600,000

19,200,000

2,400,000

소득금액

20,660,400
1)

9,600,000
2)

10,898,400

산출세액

8,677,368

(기본누진세율 42%)

1,344,000
(분리과세세율14%)

7,333,368

지방소득세

867,736

134,400

733,336

납부할 세액

9,645,104

1,478,400

8,066,704

1) 21,600,000 - 21,600,000× 8.7%(기준경비율)×1/2(복시기장의무자)=20,660,400
주택임대는 주요경비가 거의 없는 점을 감안 “0”로 보고 계산함

2) 필요경비 50%(주택임대 등록시 60%),주택임대소득금액을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 소득공제 2백만원(주택임대 등록시 4백만원)

19,200,000- 19,200,000×50%(미등록가정)=9,600,000(상기 사례의 경우 주택임대소득금액을 제외한 종합소득금액이 2천만원을 초과하기 때문에 소득공제 적용불가)

 

결론적으로, A씨는 연간 임대료는 2,400,000원을 더 받게 되지만 이로 인한 종합소득세 등은 9,645.104원을 납부하게 되어 실질적으로 72십만원의 손실이 발생한다.

 

물론, 대출을 실행시켜 아파트를 취득한 경우에는 지급이자가 반영되기 때문에 최종 납부할 세액이 달라지겠지만, 그래도 주택임대수입금액이 2천만원을 초과하는지 여부에 따라 최종 세부담은 크게 달라질 수 밖에 없다.

 

그동안 비과세가 적용됐던 2천만원 이하의 주택임대수입도 올해 부터는 과세로 전환되었다. 물론, 본격적인 세금계산이야 내년 5월 종합소득세 신고시 적용되겠지만, 미리 예상 수입금액을 확인하여 본인의 최종 세부담이 얼마나 나오는지 확인해 보고 이에 따른 절세방법을 모색해야 한다.

 

주택임대소득에 대한 소득세 과세방법

 

1) 주택임대소득에 대한 과세

주택임대소득에 대하여 부가가치세를 면세하는 취지와 같이 주택임대에 따른 소득세도 소유주택 수 및 총수입금액 규모에 따라 비과세, 분리과세 또는 종합과세하고 있다.

 

2) 비과세 주택임대소득계산 시 주택 수의 계산 등(소득령§ 82)

 

. 주택임대 과세기준 요소

개인이 보유한 주택의 수, 국외 소재 주택인지, 고가주택인지, 소규모 주택(면적, 기준시가)인지에 따라 월세, 보증금에 대한 간주임대료 계산 여부가 달라지고 총수입금액의 2천만원 초과 여부에 따라 분리과세, 종합과세 여부가 결정되는 다소 복잡한 구조를 가지고 있다.

 

. 연도별 비과세 소유주택 기준 및 간주임대료 과세범위

귀 속

주택임대료 과세범위(월세)

간주임대료 과세범위(보증금)

’14’18

·원칙 : 2주택 이상자

·예외 : 고가주택(기준시가 9) 소유자
국외소재 주택임대소득

·원칙 : 3주택 이상 소유자로서 보증금합계액이 3억원을 초과하는 자만 간주임대료 계산

·예외 : 주거전용면적 60이하로서 기준시가 3억원 미만 주택은 보유주택 수 계산 시 제외

·주택임대 총수입금액이 연간 2천만원 이하 시 비과세

’19’21

·원칙 : 2주택 이상자

·예외 : 고가주택 소유자
국외소재 주택임대소득

·원칙 : 3주택 이상 소유자로서 보증금합계액이 3억원을 초과하는 자만 간주임대료 계산

·예외 : 주거전용면적 40이하로서 기준시가 2억원 미만 주택은 보유주택 수 계산 시 제외

·주택임대 총수입금액합계액이 2천만원 이하자는 분리과세

’22

·원칙 : 2주택 이상자

·예외 : 고가주택 소유자
국외소재 주택임대소득

·3주택 이상 소유자로서 보증금합계액이 3억원을 초과하는 자만 간주임대료 계산

·주택임대 총수입금액합계액이 2천만원 이하자는 분리과세

2019. 1. 1. 이후 주택임대사업을 개시한 경우 분리과세되는 주택임대소득만 있는 사업자의 경우에도 사업자등록을 하여야 하며, 2019. 1. 1. 전에 주택임대사업을 개시한 경우에는 2019.12.31.까지 등록하여야 한다. 2020.1.1. 이후 주택임대소득 발생분부터는 면세공급가액의 0.2%를 미등록가산세로 부과한다(소득법 §168 , 소득법 §81 ).

 

. 구체적 주택 수 계산 방법

 

주택에는 주택부수토지가 포함된다.

 

에서 주택이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외)으로 사용하는 건물을 말하고, 주택부수토지란 주택에 딸린 토지로서 다음의 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다.

건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 건축법 시행령34조 제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및 주택건설기준 등에 관한 규정2조 제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)

건물이 정착된 면적에 5(국토의 계획 및 이용에 관한 법률6조 제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10)를 곱하여 산정한 면적

 

주택 수는 다음에 따라 계산한다.

다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산

공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 해당 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다.

임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 해당 임차 또는 전세 받은 주택을 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산

본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산

국외주택을 포함하여 계산(소득집행기준 12-82-1)[고가주택의 일부를 임대하는 경우에도 해당 주택임대소득에 대하여 과세]

 

를 적용할 때 주택과 부가가치세가 과세되는 사업용 건물(이하 사업용건물”)이 함께 설치되어 있는 경우 그 주택과 주택부수토지의 범위는 다음의 구분에 따른다. 이 경우 주택과 주택부수토지를 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에는 각 임차인의 주택 부분의 면적(사업을 위한 거주용은 제외한다)과 사업용건물 부분의 면적을 계산하여 각각 적용한다.

주택 부분의 면적이 사업용건물 부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택으로 본다. 이 경우 해당 주택의 주택부수토지의 범위는 위 와 같다.

주택 부분의 면적이 사업용건물 부분의 면적과 같거나 그보다 작은 때에는 주택 부분 외의 사업용건물 부분은 주택으로 보지 아니한다. 이 경우 해당 주택의 주택부수토지의 면적은 총토지면적에 주택 부분의 면적이 총건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 와 같다.

 

고가주택 판정에 있어 기준시가가 9억원을 초과하는 주택은 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일을 기준으로 판단한다.

 

주택임대 총수입금액의 합계액이란 주거용 건물 임대업에서 발생한 수입금액의 합계액을 말하며, 사업자가 소득법 43조에 따른 공동사업자인 경우에는 공동사업장에서 발생한 주택임대수입금액의 합계액을 손익분배비율에 의하여 공동사업자에게 분배한 수입금액을 합산한 금액을 말한다.

 

3) 주택임대 시 총수입금액에 산입할 간주임대료의 계산(소득령 §53)

주택임대업자의 총수입금액을 계산함에 있어 총수입금액에 산입할 전세보증금(보증금등)에 대한 간주임대료의 계산은 아래와 같다.

 

총수입금액에 산입할 금액

{해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율(18귀속 1.8%) 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액

 

 

주택을 대여하고 보증금등을 받은 경우로서 총수입금액에 산입되는 경우는 3주택[주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 20211231일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다] 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우를 말한다(소득법 §25).

 

4) 주택임대소득에 대한 세액계산특례(소득법 §642)

분리과세되는 주택임대소득이 있는 거주자의 세액계산은 아래 중 선택할 수 있다(소득법 §642, 소득령 §1222).

주택임대소득을 종합과세할 경우의 종합소득세 결정세액

아래 를 합한 금액

 

[주택임대총수입금액 × (1- 필요경비율) 공제금] × 14%

외의 종합소득 결정세액

 

 

. 필요경비율 및 공제금액의 계산

위 표 에 따른 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액은 총수입금액에서 필요경비(총수입금액의 100분의 50으로 한다)를 차감한 금액으로 하되, 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에는 추가로 200만원을 차감한 금액으로 한다.

다만, 아래 의 등록임대주택을 임대하는 경우에는 해당 임대사업에서 발생한 사업소득금액은 총수입금액에서 필요경비(총수입금액의 100분의 60으로 한다)를 차감한 금액으로 하되, 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에는 추가로 400만원을 차감한 금액으로 한다(소득법 §642 ).

 

. 등록임대주택 요건

등록임대주택이란 다음의 요건을 모두 충족하는 경우를 말한다(소득령 §1222 ).

① 「민간임대주택에 관한 특별법5조에 따른 임대사업자등록을 한 자가 임대 중인 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 단기민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택

소득법 제169조에 따른 사업자의 임대주택

민간임대주택에 관한 특별법44조에 따른 임대료 증액 청구 사항을 준수한 주

 

. 등록임대주택이 있는 경우 주택임대소득계산 방법

소득법 제64조의 2 5항에 따라 주택임대소득을 계산하는 경우에는 다음의 경우에 따른다(소득령 §1222 ).

를 적용함에 있어서 과세기간 중 일부 기간 동안 등록임대주택을 임대한 경우 등록임대주택 임대사업에서 발생한 수입금액은 월수로 계산하며, 월수의 계산은 해당 임대기간의 개시일 또는 종료일이 속하는 달이 15일 이상인 경우 1개월로 보아 산입한다.

해당 과세기간 동안 등록임대주택과 등록임대주택이 아닌 주택에서 수입금액이 발생한 경우 소득법 제74조의 2 5항에 따라 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에 추가로 차감하는 금액은 다음의 산식에 따라 등록임대주택에서 발생한 수입금액과 등록임대주택이 아닌 주택에서 발생한 수입금액(이하 미등록임대주택수입금액)으로 안분계산한다.

 

 

등록임대주택수입금액

×400만원

 

+

 

미등록임대주택수입금액

×200만원

 

총 주택임대수입금액

총 주택임대수입금액

 

 

5) 임대사업자 등록에 따른 세제 혜택 등

 

. 임대인의 지방세 혜택

구 분

세 제 혜 택

요 건

취득세

면제: 전용 60이하 공동주택오피스텔을 최초 분양받은 경우

50% 경감: 8년 이상 장기임대 목적으로 60초과 85이하 임대주택을 20호 이상 최초로 분양받은 경우

<법조항: 지특법 311>

취득일로부터 60일 이내에 임대사업자로 등록

2021.12.31.까지 감면

재산세

면제: 전용40이하 공동주택을 30년 이상 임대목적인 경우

50% 경감: 전용 60이하 임대 목적 공동주오피스텔

25% 경감: 전용 85이하 임대 목적 공동주오피스텔

<법조항: 지특법 313>

2호 이상의 공동주택 등을 지자체에 임대사업자로 등록하고, 과세기준일 현재 임대에 직접 사용하는 경우

2021.12.31.까지 감면

면제: 전용 40이하 임대 목적인 공동주택오피스텔(50만 초과시 85%감면)

75% 경감: 전용 40초과 60이하 임대목적 공동주택오피스텔

50% 경감: 전용 60초과 85이하 임대목적 공동주택오피스텔

<법조항: 지특법 31조의3>

준공공(8년이상)임대 목적으로 2호 이상의 공동주택오피스텔을 지자체에 임대사업자로 등록하고, 과세기준일 현재 임대에 직접 사용하는 경우

2021.12.31.까지 감면

(재산세) 8년 이상 장기임대하는 소형주택(전용 40이하)에 한하여 1호만 임대하는 경우에도 재산세 감면혜택 부여(’19년 시행)

아울러 서민이 주로 거주하는 다가구주택(모든 가구당 40이하)에 대해서도 8년 이상 임대시 재산세 감면혜택 부여(’19년 시행)

 

. 임대인의 그 밖의 국세 혜택

구 분

세 제 혜 택

요 건

소득세

준공공임대주택 등 양도세 100% 감면
* 감면세액의 20%는 농특세 납부

’15년 이후 최초 취득분부터 적용

조특법 97조의3 또는 조특법 97조의4와 중복적용 배제

<법조항: 조특법 97조의5>

’18.12.31.까지 취득하고 취득 후 3월내 준공 임대주택으로 등, 등록 후 10년 이상 계속 임대 후 양도

(공통요건)

5% 임대료 인상 제한 요건 준수

기준시가 6억원 이하(수도권 밖 3억원)

국민주택(전용 85)규모 이하 주택

(다가구주택은 가구당 전용면적 기준)

지방자치단체 및 세무서 임대사업자 등록

준공공임대주택 장기보유특별공제율

8년 이상 50%(2019년부터는 70%)

10년 이상 70%

* 일반주택은 10년 이상 보유시 30%

(’19년부터는 15년 이상 )

’14.1.1.이후 양도분 부터 적용

<법조항: 조특법 97조의3>

준공공임대주택을 등하여 8년 이상 계속 임대 후 양도

장기임대주택 장기보유특별공제 추가공제

임대기간

기본공제율

추가공제율

6년 이상 7년 미만

18%

2%

7년 이상 8년 미만

21%

4%

8년 이상 9년 미만

24%

6%

9년 이상 10년 미만

27%

8%

10년 이상

30%

10%

’14.1.1.이후 양도분 부터 적용

<법조항: 조특법 97조의4>

다음 장기임대주택으로 6년이상 임대

매입임대주택 : 1호 이상,기준시가 6억원 이하(수도권 밖 3억원)

-건설임대주택 : 2호 이상,대지298이하, 주택의 연면적 149이하,기준시가 6억 원 이하

사업자등록 및 민간임대주택으로 등록할 것

준공공임대주택 등 중과세적용 제외

중과세율

2주택자 : 기본세율+10%p

3주택이상자 : 기본세율+20%p

<법조항: 소법 1044

소령 167>

준공공임대주택 등 : 8년이상 임대, 임대당시
공시가격 6억원(수도권 밖 3억원)이하

매입임대주택: 1호이상, 5년이상 임대(’18.3.31.까지 등록), 임대당시 공시가격 6억원(수도권 밖
3억 원)이하

건설임대주택: 1호이상, 5년이상 임대(’18.3.31.까지 등록), 대지298이하, 주택연면적 149이하, 임대당시 6억원 이하 주택

소득세

장기임대주택 보유자의 1세대1주택 양도세
비과세 특례

장기임대주택과 그 밖의 1주택(거주주택) 유하고 있는 1세대가 거주주택을 양도시 1세대1주택 비과세 적용

<법조항: 소령 155>

소령 제167조의31항제2호 가목부터 라목까지의 장기임대주택

다음 요건 모두 충족

거주기간이 2년 이상

양도일 현재 사업자등록 및 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

부동산세

종합부동산세 합산배제 임대주택

건설매입 임대주택, 준공공임대주택 8개 유형

<법조항: 종부세법 시행령 3>

’15.12.31. 신설

면적, 공시가격, 임대호수 등은 8개유형별로 다름

(공통) 지자체와 세무서 사업자 등록

합산배제 임대기간

5년 이상(준공공임대주택은 8년 이상)

 

. 임차인의 혜택

등록 민간임대주택 임대인은 임차인에게 월 임대료 3개월 이상 연속 연체 및 임대인 동의없는 시설 개축, 증축등 특별한 귀책사유가 없는 한 임대의무기간인 4년 또는 8년 동안 재계약거절이 불가하여 거주안정성이 증가하며 임대료 증액한도가 적용되어 임대료 인상 부담이 감소된다.

또한 전세계약 종료시 임대인이 임차인에게 반환하여야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 전세금 반환보증이 활성화되어 임차인의 권리보호를 강화하고 있다.<>

 

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