1. 무상귀속(기부채납)하는 정비기반시설과 용도폐지되는 정비기반시설을 무상양여 받는 것 사이에 ‘반대급부’가 성립하는지 여부

지방세법 제9조 제2항에서는 “국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합(이하 이 항에서 ‘국가등’이라 한다)에 귀속 또는 기부채납(「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제4조제3호에 따른 방식으로 귀속되는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 ‘귀속등’이라 한다)을 조건으로 취득하는 부동산 및 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제2조제1호 각 목에 해당하는 사회기반시설에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다”고 규정하고 있습니다.

다만, 다음 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 취득세를 부과하도록 규정하고 있습니다. 

1) 국가 등에 귀속 등의 조건을 이행하지 아니하고 타인에게 매각·증여하거나 귀속 등을 이행하지 아니하는 것으로 조건이 변경된 경우 

2) 국가 등에 귀속 등의 반대급부로 국가 등이 소유하고 있는 부동산 및 사회기반시설을 무상으로 양여받거나 기부채납 대상물의 무상사용권을 제공받는 경우 

즉, 국가 등에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산은 원칙적으로 취득세가 비과세 대상이나, 귀속 등의 반대급부로 국가 등이 소유한 부동산 또는 사회기반시설을 무상으로 양여받거나 기부채납 대상물의 무상사용권을 제공받는 경우에는 그 해당 부분은 취득세 과세대상으로 본다는 점이 명확히 규정되어 있습니다.

동 규정은 국가재산과의 교환, 장기무상사용권 제공 등의 반대급부를 조건으로 하는 기부채납의 경우 취득세 비과세에서 배제하여 과세형평을 제고하려는 것이 개정('15.12.29.) 취지로, 반대급부가 존재하는 기부채납을 원칙적으로 과세대상으로 전환하되, 민간투자를 장려할 필요가 있는 경우 지방세 감면을 적용할 수 있도록 변경한 것입니다.

이에 따라 「지방세특례제한법」도 '｢지방세법｣ 제9조제2항에 따른 부동산 및 사회기반시설 중에서 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합에 귀속되거나 기부채납한 것의 반대급부로 국가등이 소유하고 있는 부동산 또는 사회기반시설을 무상으로 양여받거나 기부채납 대상물의 무상사용권을 제공받는 조건으로 취득하는 부동산 또는 사회기반시설에 대해서는 감면한다'고 개정('15.12.29.)되었습니다.

대법원에서는 도시정비법을 해석함에 있어 ‘사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설을 국가 또는 지방자치단체가 취득하는 것’과 ‘용도가 폐지된 정비기반시설을 사업시행자가 취득하는 것’ 사이에 대가관계가 있다고 볼 수 없다고 판단(대법원 2020.1.16. 선고 2019두53075 판결 참조)함을 이유로 반대급부가 없다고 주장하나, 이는 교환과 유사한 유상계약에 의한 취득이라는 주장에 대해 대가관계를 인정하지 않고 무상으로 취득한 것으로 보아야 한다고 판단한 것이며, 「지방세법」상 용어의 해석은 개별법 규정에 구속되어 판단되어야 할 것은 아니고 어디까지나 세법의 독자적인 입장에서 그 입법취지에 비추어 판단할 수 있다(대법원 1993. 8. 24. 선고 92누15994 전원합의체 판결 참조)고 판시하였습니다.
 

따라서 「지방세법」에서는 부동산 및 사회기반시설을 무상으로 양여받는 경우 이를 반대급부로 보아 취득세 과세대상으로 규정하고 있으므로, 무상귀속을 전제조건으로 취득하더라도 사업시행자가 국가등으로부터 무상으로 양여받는 경우에는 세법상 반대급부가 존재하는 것으로 해석하여 취득세 비과세를 배제하고 과세(감면)하는 것이 타당합니다.

2. 취득세 비과세가 배제되는 부동산의 범위
｢지방세법｣상 무상양여를 받는 경우 취득세 과세대상이 되는 부동산의 범위에 대해 살펴보면, 첫째, 사업시행인가 및 고시를 거친 경우 종전 개별토지가 개발사업용 토지로 성격이 전환되며, 사업부지 내 전체 토지를 일단의 토지로 보아 관리하는 것이 일반적입니다.

따라서, 개별 필지별로 무상양여받고 무상귀속하는 토지의 면적과 위치를 개별적으로 특정할 수 있다면 해당 필지에 관한 면적을 직접 적용함이 타당하다고 할 것이나, 정비사업의 특성상 사업부지 단위로 관리되어 개별 필지별 면적 산정이 현실적으로 어려운 점을 고려할 때, 전체적인 면적 비율을 기준으로 판단하는 것이 합리적이라고 사료됩니다.
 

둘째, 「지방세법」제7조제8항에서는 주택조합 등이 취득하는 비조합원용 토지를 과세대상으로 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제18조의4 제1항 제3호에서는 비조합원용 부동산의 취득에 대한 과세표준은 “해당 토지의 제곱미터당 분양가액 × [해당 토지의 면적-(사업시행자 또는 주택조합이 해당 사업 진행 중 취득한 토지면적(조합원으로부터 신탁받은 토지는 제외한다)/해당 사업 대상 토지의 전체 면적)]으로 한다”고 규정하고 있습니다.
 

위와 같이 조합이 취득하는 비조합원용 토지의 취득세 과세표준 계산 시 해당 사업부지 내 일반분양분 토지면적 중 조합이 추가 매입한 토지를 과세대상에서 공제하는 방식으로 규정하고 있는 것은 조합이 추가 매입한 토지가 향후 조합원 또는 일반분양분 중 어디에 귀속될지 알 수 없는 상황에서 일반분양분에 귀속되는 안분 비율만큼 공제하려는 것으로, 이러한 계산 방식을 고려할 때 비과세·과세되는 토지 면적계산 시 개별 필지별로 구분하는 것이 아닌 비율로 계산하는 것이 조합의 과세방식과 정합성이 높으며, 세법 적용에 있어서도 일관성 있는 법 적용이 가능합니다.

따라서, 위와 같이 ①재개발사업부지 내 토지 전체를 하나의 사업으로 보아 일단의 토지로 관리하는 점, ②무상양여받은 토지에 대해 무상귀속되는 토지를 개별 필지별로 구분하는 것이 현실적으로 어려운 점, ③조합의 일반분양분 토지 계산방식과의 정합성, ④｢지방세법｣ 제9조제2호에서 “그 해당 부분에 대해서는 취득세를 부과한다”고 규정하고 있는 점 등을 고려하였을 때 사업부지 전체 면적 중 무상귀속 비율을 적용하여 취득세 비과세 및 감면을 결정하는 방식이 합리적일 것이라고 판단됩니다.

즉, 전체 사업부지의 면적 중 무상귀속 부지의 면적 비율(이하 ‘무상귀속비율’이라 한다)을 우선 정하여 사업시행자가 취득하는 토지에서 해당 무상귀속비율로 계산한 면적은 취득세를 비과세하고, 무상양여로 취득하는 토지에서 해당 무상귀속비율로 계산한 면적을 비과세에서 제외(과세 후 감면)하는 것이 입법취지, 과세 합리성 측면에서 타당할 것으로 판단됩니다.

3. 소결
개발사업에서 무상귀속(기부채납)과 무상양여(용도폐지된 토지) 간의 취득세 과세 기준에 대하여 사업시행자가 국가 등에 기부채납을 하면서 그 대가로 국가 소유의 토지를 무상으로 양여받는 경우, 이는 세법상 ‘반대급부’가 있는 것으로 해석하고, 이러한 무상양여 토지는 취득세 비과세 대상에서 제외되고, 취득세 과세 대상이 됩니다.
다만, 지방세특례제한법 제73조의2 규정에 따라 감면이 적용될 수 있습니다.

과세 범위 산정은 과세대상이 되는 부동산의 범위를 정할 때는 개별 필지별로 산정하기 어려우므로, 전체 사업부지 면적 중 무상귀속되는 부지의 면적 비율을 기준으로 과세 범위를 계산하여야 합니다.

결론적으로 무상귀속 비율만큼의 토지는 취득세가 비과세되지만, 무상양여로 취득하는 토지는 같은 비율만큼 비과세에서 제외되어 과세(감면) 대상이 됩니다.

장상록 안진세무법인 부대표   (법학박사,경영학박사, 부동산학박사) ◇ 경력 現) 한국세무사회 세무연수원 교수 現) 한국조세연구포럼 부회장 現) 한국세무회계학회 부회장 現) 한국조세정책학회 부회장 現) 한국지방세학회 부회장 現) 대한세무학회 부회장 現) 법제처 국민법제관 現) 안진세무법인 부대표 ◇ 저서 취득세 이해와 중과세해설(도서출판 탐진, 2024, 2025) 부동산보유세 이해와 실무(도서출판 탐진, 2025) 취득세 이해와 실무(도서출판 탐진, 2023) 개발부담금 이해와 실무(도서출판 탐진, 2023) 부동산개발 세무실무(도서출판 탐진, 2022) 취득세 해설과 신고실무(도서출판 탐진, 2020 2022) 산업단지 입주기업 지방세감면실무(북랩, 2020) 지방세 세무조사 실무(삼일인포마인, 2017 2019) 지방세 체납정리 실무(삼일인포마인, 2015 2017) 사회복지법인의 세무와회계실무(세연T&A, 2013)

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