지목변경에 따른 간주취득세는 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가했을 때, 그 증가한 가액을 취득으로 간주하여 부과하는 세금입니다. 이는 실제로 토지를 새로 취득한 것은 아니지만, 지목 변경으로 인해 토지의 가치가 상승했기 때문에 그 가치 상승분에 대해 취득세를 부과하는 것입니다.

1. 과세 요건
1) 사실상 지목 변경
단순히 지적공부(토지대장 등) 상의 지목 변경뿐만 아니라, 토지의 현황이 사실상 변경되어 가치가 상승한 경우에도 과세 대상이 됩니다. 

예시: 논(畓)을 밭(田)으로, 임야(林野)를 대지(垈)로 변경하는 행위는 물론, 건축물 건축을 위해 토지를 절토(땅을 깎는 행위), 성토(흙을 돋우는 행위)하거나 도로를 포장하는 등의 공사를 통해 토지 이용가치가 높아진 경우를 포함합니다.
 

2) 가액 증가
지목 변경 전후의 토지 가액에 증가가 있어야 합니다. 가액의 증가는 과세표준을 산정하는 기준이 됩니다.

2. 납세의무자 및 취득시기
1) 납세의무자
지목 변경에 따른 간주취득세의 납세의무자는 원칙적으로 토지 소유자입니다. 토지가 신탁 상태에 있다면, 수탁자(토지 소유주)가 납세의무를 부담합니다.

2) 취득시기
지목 변경에 따른 취득의 시기는 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날을 취득일로 봅니다. 다만, 지목변경일 이전에 그 토지의 일부 또는 전부를 사실상 사용한 경우에는 그 사실상 사용일을 취득일로 봅니다.
 

3. 과세표준 산정
과세표준은 지목 변경으로 인해 증가한 가액을 기준으로 산정됩니다. 이 증가한 가액을 산정하는 방식은 납세의무자가 개인인지 법인인지에 따라 달라집니다.

1) 개인
지목 변경 전후의 시가표준액 차액을 과세표준으로 합니다. 

시가표준액이란 정부가 부동산의 종류와 위치 등을 고려하여 매년 산정하여 고시하는 금액을 말합니다.
 

2) 법인
지목 변경에 소요된 실제 비용이 법인 장부로 입증되는 경우, 그 비용을 과세표준으로 합니다.

여기서 '비용'에는 토지형질변경, 공사비, 측량비, 설계비 등 지목 변경에 직접적으로 소요된 비용이 포함됩니다. 다만, 건축물 건축과 관련된 비용은 원칙적으로 건축물 취득세 과세표준에 포함됩니다. 순수한 토지 지목 변경을 위한 비용과 건축 비용을 구분하여 계산해야 합니다.
 

4. 세율 및 가산세
1) 세율
지목변경 간주취득세는 일반적인 취득세율(4%)보다 낮은 2%의 세율을 적용합니다. 이는 토지의 가액이 ‘증가’한 부분에 대해서만 부과하는 간주취득세의 특성을 반영한 것입니다

2) 가산세
취득일로부터 60일 이내에 신고 및 납부하지 않을 경우 무신고가산세 또는 과소신고가산세가 부과됩니다. 또한, 납부 기한을 경과하면 납부지연가산세가 추가로 부과됩니다.

장상록 안진세무법인 부대표   (법학박사,경영학박사, 부동산학박사) ◇ 경력 現) 한국세무사회 세무연수원 교수 現) 한국조세연구포럼 부회장 現) 한국세무회계학회 부회장 現) 한국조세정책학회 부회장 現) 한국지방세학회 부회장 現) 대한세무학회 부회장 現) 법제처 국민법제관 現) 안진세무법인 부대표 ◇ 저서 취득세 이해와 중과세해설(도서출판 탐진, 2024, 2025) 부동산보유세 이해와 실무(도서출판 탐진, 2025) 취득세 이해와 실무(도서출판 탐진, 2023) 개발부담금 이해와 실무(도서출판 탐진, 2023) 부동산개발 세무실무(도서출판 탐진, 2022) 취득세 해설과 신고실무(도서출판 탐진, 2020 2022) 산업단지 입주기업 지방세감면실무(북랩, 2020) 지방세 세무조사 실무(삼일인포마인, 2017 2019) 지방세 체납정리 실무(삼일인포마인, 2015 2017) 사회복지법인의 세무와회계실무(세연T&A, 2013)

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