▲오상훈 국세청 자산과세국장이 초고가아파트 등 부동산 탈세 조사 관련 브리핑을 하고 있다

국세청에 따르면, 국민주권정부 출범 이후 부동산 탈세근절을 주요 추진과제로 정하고 세정역량을 집중해왔으며, 지난해부터 시장과열이 나타나는 지역에 대해 모니터링 및 현장정보 수집을 한층 강화해 편법증여･다운계약 등 시장질서를 교란하며 탈세하는 혐의자에 대해 엄정 대응해 왔다.

특히, 30억 원 이상 초고가주택 취득거래는 ’24년 거래분부터 전수 검증을 이어가고 있으며, 고가 아파트를 취득한 30대 이하 연소자･외국인 등 자금출처가 의심되는 혐의자에 대해서도 집중 점검했다.

또한, 강남4구, 마･용･성 아파트 증여거래 2,077건에 대해서도 증여재산 평가, 증여세 대납, 증여재원 등 신고내용 전반을 점검했다.

최근에는 대출규제의 영향을 받지 않는 현금부자, 고액의 사적채무를 활용한 취득자, 투기목적으로 주택을 취득한 다주택자 등 탈세혐의자 127명에 대해 세무조사를 착수(’26.5.19.)했다.

이와 함께 부동산 탈세 신고센터를 운영해 국민들의 참여를 이끌어내고, 국토교통부와의 MOU체결(’25.10.1.)을 계기로 자금조달계획서를 실시간 공유받아 탈세 감시망을 더욱 촘촘하게 구축했다.

국세청이 지난해 10월 1일 초고가주택 등 부동산 탈세 혐의자 104명에 대해 동시조사를 착수해 현재까지 세무조사를 통해 총 318억 원의 세금을 추징했으며, 이들의 탈루규모는 총 731억 원에 달한다.

조사 결과 부모로부터 몰래 증여받은 자금으로 고가 아파트를 취득하여 증여세를 탈루한 사례가 확인됐으며, 가장매매로 부당하게 1세대 1주택 비과세를 적용받아 양도소득세를 회피한 사례도 다수 적발됐다.

또한, 부동산 거래 과정에서 드러난 양도세･증여세 탈루 뿐만 아니라, 자금원천이 사업소득 누락 및 법인자금 유출과 관련된 경우 사업체까지 조사범위를 확대해 법인세･소득세 등 누락된 세금을 빠짐없이 추징했다.

뿐만 아니라 조사과정에서 사기나 그 밖의 부정한 방법으로 조세를 포탈한 사실이 확인된 건은 40%에 상당하는 부당 과소신고가산세를 부과하는 한편, ｢조세범처벌법｣에 따라 세금 추징 외에도 응당한 처분을 받을 수 있도록 6명은 검찰에 고발하고, 4명은 벌금 상당액 7억 원을 통고처분*하는 등 엄정하게 조치했다.

특히, 조사대상자 뿐만 아니라 부정행위에 가담한 것으로 확인된 관련자도 예외없이 고발 등 처분했으며, 명의신탁 등 부동산실명법 위반행위가 확인된 20명에 대해서도 과징금 부과 및 형사처벌 등 조치*될 수 있도록 관할 지방자치단체에 통보했다..

조사과정에서 적발된 주요 추징사례 및 조치사항은 다음과 같다.

국세청은 앞으로도 부동산 취득·보유·양도 등 거래 전 과정에서 발생하는 탈세 위험요인을 조기에 포착하고, 탈세행위가 확인될 경우 세무조사를 실시하는 등 강력하게 대응해 나갈 방침이다.

특히 다주택자 중과 재개 후 증여거래가 늘어날 우려가 있는 만큼 다주택자 증여거래를 중심으로 증여재산을 저가평가하거나 증여세를 대납하는 등 편법증여가 없는지 검증할 예정이다.

또한, 부모가 보유한 아파트를 시세보다 현저히 낮은 가격으로 자녀에게 양도하거나, 매매 형식을 위장해 사실상 증여한 경우 등 세금회피목적의 가족 간 편법거래도 꼼꼼히 살피는 동시에 ｢부동산 탈세 신고센터｣를 통해 제출한 국민들의 소중한 제보는 단 한 건도 소홀히 하지 않고 철저히 검증해 탈루세금을 빠짐없이 추징하는 한편 제보자에 대한 포상금도 신속하게 지급할 계획이다.

국세청은 부동산 탈세 차단은 조세정의를 바로 세우는 일이자 주택시장의 안정과 신뢰를 회복하는 출발점임을 강조하면서, 앞으로도 부동산 탈세에 단호히 대응해 나갈 것이며, “탈세는 반드시 적발된다”는 원칙을 지켜낼 계획이라고 밝혔다.

□주요 조사내용

○2주택자인 甲은 양도차익이 큰 서울 소재 고가아파트B를 양도하기 전 본인이 거주하는 저가아파트A를 모친의 지인 乙에게 이전(양도차손 신고)함

○이후 甲은 고가아파트B를 제3자에게 약 20억 원에 양도하면서 1세대 1주택자로 비과세 적용해 양도세 신고함

○조사결과, 甲은 지인 乙에게 취득세･재산세를 대납해주고, 양도 후에도 저가아파트A에 계속 거주함. 또한, 저가 아파트 명의를 다시 돌려 받기까지 탈세에 협조한 대가로 매월 수십만 원의 사례금을 지원한 사실이 포착됨

○甲은 세금부담을 피하려 주택 1채를 형식상 이전한 것으로 확인됨

□조치사항

○비과세 혜택 부인, 다주택자 중과세율 적용하여 10억 원의 양도세 추징

○부정행위로 조세를 포탈하였으므로 본인과 거래 과정을 주도한 모친, 가장매매 매수인 지인 乙을 조세포탈범으로 검찰에 고발 조치

○저가아파트A 명의신탁에 대해 부동산실명법 위반행위로 관할 지자체 통보

□주요 조사내용

○甲은 광역시 소재 아파트A와 단독주택B를 보유하다가, 양도차익이 큰 단독주택B를 양도하기 전 아파트A를 남편 친구 乙에게 이전하고, 단독주택B를 15억원에 양도하면서 1세대1주택 비과세를 적용해 양도세 신고함

○거래와 관련된 자금흐름을 확인한 결과, 甲은 매수자 乙이 아파트A를 실제 취득한 것처럼 꾸미기 위해 거래에 필요한 자금(매매대금, 취득세 등)을 친구･회사동료 등을 통해 乙에게 몰래 전달하는 방식으로 금융증빙을 조작함

○결국, 다주택자 甲은 아파트A를 가장매매하여 단독주택B 양도시점에 1세대 1주택자인 것처럼 꾸며 부당하게 비과세 적용받은 것으로 확인됨

□조치사항

○1세대 1주택 비과세 혜택을 부인하여 6억 원의 양도세 추징

○부정행위로 조세를 포탈한 본인과 탈세에 협조한 남편 친구를 함께 조세포탈범으로 검찰에 고발함

○아파트A 명의신탁에 대해 부동산실명법 위반행위로 관할 지자체 통보

□주요 조사내용

○甲은 서울에 다가구주택A와 아파트B를 보유하다가 세무사 상담을 통해 아파트B를 양도할 경우 고액의 양도세가 나온다는 사실을 알게 됨

- 이에 아파트B를 양도하기 전 다가구주택A의 건물만 미리 동생 乙에게 이전하고, 아파트B를 10여 억원에 양도하면서 비과세를 적용해 양도세 신고함

○조사결과, 甲은 뚜렷한 이유없이 다가구주택A의 건물만 양도하였고, 대금거래내역도 전혀 확인되지 않음. 또한, 甲은 다가구주택A를 乙에게 양도한 이후에도 세입자로부터 월세를 계속하여 수령한 사실도 파악됨

○甲은 외형상 다가구주택A를 이전한 것처럼 꾸며, 아파트B 양도시점에 1세대 1주택자로 부당하게 비과세 적용받은 것으로 확인됨

□조치사항

○1세대 1주택 비과세 혜택을 부인하여 4억 원의 양도세 추징

○부정행위로 조세를 포탈하였으므로 본인과 동생 乙에게 각각 벌금 상당액 1억여 원씩 통고처분함

○다가구주택A 명의신탁에 대해 부동산실명법 위반행위로 관할 지자체 통보

□주요 조사내용

○50대 甲은 약 40억 원 규모의 서울 강남권 소재 재건축 예정 아파트를 비롯해 상가, 토지 등 다수의 부동산을 취득함

○ 甲은 신고소득 및 재산내역 등에 비해 다수의 부동산을 취득한 것으로 확인되어 조사대상으로 선정함

-자금출처조사를 실시해 甲의 취득자금 흐름을 파악해 보니 배우자 乙이 운영하는 축산물 도매업체의 자금이 사용된 것으로 확인함

-이에 법인사업체도 조사대상자로 추가 선정하였고, 법인 조사결과, 거래처에 무자료 매출을 통해 조성한 비자금 약 30억원을 배우자 乙이 별도 관리하다가 甲에게 몰래 증여한 것으로 밝혀냄

□조치사항

○축산물 도매업체의 매출누락에 대한 법인세, 甲의 부동산 취득자금 증여세 등 31억 원 추징

□주요 조사내용

○ 30대 甲은 서울 강북 소재 70여 평형 초고가 대형 아파트를 약 40억 원 정도에 취득하고 입주 시 수억 원에 달하는 인테리어 비용도 지출함

○ 아파트를 취득하면서 자금조달계획서에 전액 본인 예금으로 취득한 것으로 기재하였으나, 甲은 별다른 소득원이 없는 자로서 소득.재산내역 등에 비해 고액 예금을 보유한 것으로 확인되어 조사 선정함

-조사 결과, 甲이 미등록 여행서비스업을 운영한 것으로 확인되어 해당 개인사업체까지 조사범위를 확대하였고,

-甲은 해당 미등록업체를 운영하면서 외국인 대상으로 숙소·식당 예약, 면세점 쇼핑·관광 등을 알선·안내하고, 해외 여행사와 관광객으로부터 수령한 현금 수입금액 60여억 원을 신고 누락함

□조치사항

○미등록 여행업체는 직권으로 사업자등록하고, 신고누락한 현금 수입금액에 대해 부가가치세 및 종합소득세 25억 원 추징

□주요 조사내용

○검은머리 외국인 甲은 실거주 목적 없이 마용성 소재 고가아파트 2채를 외국인 배우자와 함께 30여억 원에 공동 취득함

○외국인 甲은 뚜렷한 재산 및 소득원이 없는 가정주부로 주택 2채에 대한 자금출처가 불분명하여 조사 선정함

-조사 결과, 외국인 甲은 배우자로부터 주택 취득자금과 내부 인테리어에 소요된 자금 전액을 증여받고 증여세를 무신고한 사실을 확인함

□조치사항

○외국인 배우자로부터 현금 증여받은 자금에 대해 증여세 4억 원 추징

□주요 조사내용

○40대 甲은 소득이 전혀 없음에도 매월 7백만 원 이상의 고액 월세를 지급하면서 서울 강남 한강변 소재 고가아파트에 살고 있음

○또한, 수십억 원 규모의 주식을 취득하고, 매년 수억 원에 달하는 생활비를 지출하는 등 소득.재산내역 등에 비해 호화·사치 생활을 영위하는 것으로 확인되어 조사 선정함

-조사 결과, 甲은 임대업자인 부모로부터 월세, 주식 투자자금, 생활비를 포함한 총 20여억 원의 자금을 증여받은 것으로 확인됨

□조치사항

○부모로부터 증여받은 자금에 대해 증여세 13억 원 추징

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