[참고] 합산배제 및 과세특례 신고(신청) 안내 개요

"법인이 '20.6.18. 이후 조정대상지역 내 소재 주택 장기일반민간임대주택 등록 신청 경우 합산배제 적용불가"
나홍선 기자 | hsna@joseplus.com | 입력 2021-09-14 12:00:26
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1. 합산배제 및 과세특례 신고(신청) 안내 개요

 

국세청은 합산배제 및 과세특례 신고(신청)을 받아 이를 11월 종합부동산세 정기 고지에 반영하기 위해 98일부터 46만여 명*에게 신고(신청) 안내문을 발송했다.

*합산배제 신고 : 296,614, 부부 공동명의 1주택자 과세특례 : 128,292, 자진.자동말소 임대주택 등 : 32,820

’19년부터 납세자 편의를 제고하고 인터넷 이용환경 변화에 맞추기 위해 모바일 안내와 우편안내를 병행하고 있으며,

-금년에는 코로나 19 확산이 우려됨에 따라 모바일 안내 대상자를 더욱 확대했다.

 

합산배제 대상 임대주택 등 보유자와 과세특례 적용대상인 부부 공동명의 1주택자 등은 해당 사항을 916일부터 930일까지 홈택스 또는 서면으로 신고(신청)해야 한다.

합산배제를 신고한 물건은 11월 종합부동산세 정기고지시 과세대상에서 제외되며, 부부 공동명의 1주택자 과세특례*를 신청한 납세자는 1세대 1주택자 계산방식이 적용된 세액이 부과된다.

*(주의사항)홈택스에 게시된 간이세액계산 프로그램을 참고하여 1세대 1주택자 계산방식이 유리한 경우에만 신청한다.

 

또한, 올해부터 법인 또는 법인으로 보는 단체(이하 법인 등이라 함)가 보유한 주택에 대해서는 종합부동산세 최고 단일세율(3%, 6%) 등이 적용되는 것으로 개정*되었으나,

*참고1: ’21년 귀속 종합부동산세 법령 주요 개정내용(p.11)

공공주택사업자 등 일부 법인 등(p.7 참고)에 대해서는 신청에 의해 개인과 동일한 일반 누진세율 적용이 가능하다.

 

국세청은 최근 코로나 19 감염 재확산으로 사회적 거리두기가 강조되고 있으므로 가급적 편리하고 안전한 홈택스를 이용한 전자신고(신청)를 적극 활용하기를 바라고 있다. 

2. 합산배제 신고 제도

(대상물건)합산배제 신고대상은 전용면적 및 공시가격 등 요건을 갖춘 임대주택, 사원용 주택(기숙사, 미분양 주택 포함)주택건설 사업자가 주택 건설을위해 취득한 토지다.

 

 

 신고유형

(추가 신고)최초로 합산배제 신고를 하거나, 추가합산배제 대상에 포함하려는 물건이 있는 경우에는 대상물건을 추가(과세대상 제외)하는 신고를 하면 된다.

(변동 신고)기존에 합산배제 신고서를 제출한 사실이 있는 납세자는 기존 신고내용에 변동사항(소유권.면적)이 없는 경우에는 별도로 신고할 필요가 없으나,

-과세대상 물건에 변동사항(소유권.면적)이 있는 경우, 변동내역을 반영하여 합산배제 신고를 해야 한다.

(제외 신고)임대등록말소되었거나 5%초과하여 임대료갱신*하는 등 합산배제 요건을 충족하지 못하게 경우에는 제외(과세대상 포함) 신고를 해야 한다.

*’19.2.12. 이후 신규 체결하거나 갱신한 표준임대차계약을 기준으로 이후 임대계약을 갱신하는 분부터 적용

 

지난해와 달라진 내용

’207·10 대책 이후 민간임대주택에 관한 특별법(이하 민특법이라 함)개정(’20.8.18. 시행)됨에 따라 단기임대 및 장기일반 아파트 매입임대주택 유형이 폐지되었다.

*참고3: 합산배제 임대주택 관련 민특법 주요 개정내용(p.15)

주택 구분

민간임대주택 등록 가능여부

매입임대

건설임대

4년 단기임대

단기(4)

불 가

불 가

10년 장기임대

장기일반(10)

허용(다만, 아파트불가)

허 용

공공지원(10)

허 용

허 용

폐지유형에 해당되어 임대주택자동말소 되었거나, 자진말소를 신청하여 의무임대기간 요건을 충족하지 못한 경기존에 감면받은 종합부동산세액은 추징되지 않는다.

다만, 기존 합산배제 신고된 임대주택이 ’21.6.1.현재 록말소된 경우에는 합산배제 제외(과세대상 포함)를 해야 한다.

(아파트 합산배제 제외)’20.7.11. 이후 민특법에 따라 등록 신청한 아파트(매입임대)는 합산배제를 적용받을 수 없다.

*장기일반 아파트 건설임대주택은 합산배제 가능

(의무임대기간 연장)민특법 및 종부세법 개정에 따라 기일반민간임대주택의 경우 ’20.8.18. 이후 신규 등록분부터 합산배제 의무 임대기간 연장(810)되었다.

합산배제 임대주택 의무임대기간

(5)’18.3.31.까지 임대주택 지자체 등록, 세무서 사업자등록

(8)’18.4.1.’20.8.17. 장기일반민간임대주택 지자체 등록, 세무서 사업자등록

(10)’20.8.18.이후 장기일반민간임대주택 지자체 등록신청, 세무서 사업자등록신청

(법인 과세 강화)법인 등’20.6.18. 이후 임대등록 조정대상지역 장기일반민간 매입임대주택(설임대주택 제외) 합산배제를 적용받을 수 없다.

조정대상지역 매입임대주택 합산배제 법인·개인 차이

(법인)주택 취득시기와 상관없이 ’20.6.18. 이후 조정대상지역 내 소재한 주택을 장기일반민간임대주택 등록 신청한 경우에는 합산배제 적용불가

(개인)’18.9.13.이전에 주택을 취득(계약)한 경우에는 장기일반민간임대주택 등록 시 합산배제 가능(조정대상지역 소재 여부 불문)

-다만, ’18.9.14. 이후에는 조정대상지역 공고일 이전에 취득(계약)한 경우에만 장기일반민간임대주택 등록 시 합산배제 가능

(신탁재산 납세의무자 변경)종합부동산세법개정(’20.12.29.)으로 신탁재산의 납세의무자가 종전 수탁자에서 위탁자로 변경*되었다.

*재산세도 지방세법개정으로 납세의무자가 수탁자위탁자로 변경

따라서, 합산배제 신고 역시 올해부터는 납세의무자인 위탁자가 하여야 하며, 합산배제 요건종전과 같이 위탁자를 기준으로 판단한다.

다만, 종전 납세의무자인 수탁자 명의이미 합산배제 신고된 물건별도로 신고하지 않아도 작년과 동일하게 합산배제가 적용된.

이 경우에도 기존 신고사항변동내역이 있는 경우 위탁자 당해 연도 신고기간에 변동내역을 신고해야 한다.

(건설임대주택 공시가격 요건 완화)종합부동산세법 시행령개정으로 ’21.2.17. 이후 신규 임대등록한 건설임대주택의 합산배제 공시가격 기준6원 이하에서 9원 이하로 완화되었다.


3. 과세특례 제도

신설제도

(부부 공동명의 1주택자 과세특례)올해부터 부부가 공동으로 1주택만을 소유한 경우 납세자의 신청에 따라 1세대 1주택자 계산방식을 적용받을 수 있는 특례가 신설되었다.

(신청대상)과세기준일인 ’2161일 현재 거주자*부부가 1주택만을 공동으로 소유하고, 다른 세대원주택을 소유하지 않아야 한다.

*국내에 주소를 두거나 183일 이상 거주하는 개인

(신청기간)매년 9.16.9.30.사이 신청 가능하며, 최초 신청 후 변경사항이 없는 경우 추가 신청 없이 계속 적용된.

(납세의무자)부부 중 보유 지분율이 큰 자가 납세의무이며, 동일한 경에는 선택할 수 있다.

-향후, 지분율 등 변동으로 납세의무자가 변경되는 경우에는 부부 공동명의 1주택자 과세특례 변경 신청을 해야 한다.

-또한, 보유 지분율이 동일하여 최초 신청 시 납세의무자를 선택한 경우에도 다음연도에 변경 신청할 수 있다.

(세제상 차이)특례 적용 시와 미적용 시 차이점은 아래와 같다.

구 분

특례 적용(’21.6.1.기준 판단)

특례 미적용

납세의무자

지분율이 큰 자(같은 경우 선택)

각각 납세의무자

공제금액

11

각각 6원씩

세액공제

가능*(최대 80%, 납세의무자 연령 및 보유기간 기준)

불가능

*연 령 : 60세 이상(20%), 65세 이상(30%), 70세 이상(40%)
보유기간 : 5년 이상(20%), 10년 이상(40%), 15년 이상(50%)

(간이세액계산 프로그램 제공)홈택스(손택스) 종합부동산세 간이세액계산 프로그램에서 1세대 1주택자 계산방식 적용 시와 미적용 시 세액을 비교할 수 있도록 서비스를 제공하고 있으니

* (누리집.홈택스) 종합부동산세 간이세액계산 프로그램 배너 클릭

* (홈택스) 홈택스 세금종류별 서비스세금모의계산종합부동산세 간이세액계산

홈택스 로그인 신고/납부세금신고종합부동산세간이세액계산

* (모바일) 손택스 앱 신고/납부 종합부동산세 종합부동산세 간이세액계산

-신청 시와 미신청시 .불리를 판단하여 1세대 1주택자 계산방식유리한 경우에만 특례를 신청하면 된다.

(신청방법)부부 공동명의 1주택자 과세특례는 홈택스(손택스)로 간편하게 신청 가능하며, 우편 또는 세무서 방문신청도 가능하다.

(법인 일반 누진세율 등 적용 특례)올해부터 법인 등해서는 주택분 종합부동산세 계산 시 최고 단일세율(3%, 6%)적용되고, 기본공제 및 세부담 상한 적용이 배제되나

시행령으로 정하는 아래 법인 등에 대해서는 신청에 의개인과 동일하게 일반 누진세율*, 6원 기본공제 및 세부담 상한적용된.

* (2주택 이하) 0.63.0%, (조정2주택, 3주택 이상) 1.26.0%

<일반 누진세율이 적용되는 법인 등> 종부령 §43(신설제도)

1.공공주택 특별법4조제1항에 따른 공공주택사업자

2.상속세 및 증여세법16조제1항에 따른 공익법인 등

3.주택법2조제11호에 따른 주택조합

4.도시 및 주거환경정비법등에 따른 사업시행자

5.민간임대주택에 관한 특별법상 민간건설임대주택을 2호 이상 보유하고 있는 임대사업자(매입임대주택을 함께 임대하는 사업자는 제외)

(신청기간)합산배제 신고기간(9.16.9.30.)에 신청가능하며, 대상자는 매년 신청해야만 일반 누진세율 등 적용이 가능하다(1년마다 재신청).

(제출서류)종합부동산세법 시행규칙」〔별지 제2호의2서식에 따른 증빙서류를 제출해야 한다.

<제출서류 예시>

1.(공공주택 사업자) 공공주택특별법시행규칙10조제5항에 따른 사업계획승인서

2.(공익법인) 국세청에서 발송하는 공익법인 확인 안내문 등 공익법인 확인서류

3.(사업시행자 및 주택조합) 사업계획 승인서, 주택정비 사업 등 조합설립 인가서

4.(민간건설 임대주택 사업자) 민특법상 임대사업자 등록증 사본, 임대차계약서, 지자체에서 발급하는 미분양주택 확인서 등

????기존제도

(향교재단·종교단체 과세특례)교재단 및 종교단체 명의로 등기된 부동산의 공부상 명의자와 실질소유자가 다른 경우

향교재단 및 종교단체가 실질소유자를 기재하여 과세특신고서를 제출하면 실질소유자(대표단체 또는 개별단체) 해당 부동산에 대한 종합부동산세가 부과된.

-이 때, 신고는 공부상 명의자인 향교재단에서 일괄로 신고하면 되고, 개별단체는 별도로 신고하실 필요가 없다.

 

 


 


4. 다양한 신고도움 서비스 제공

 

 홈택스를 이용하여 전자신고(신청)할 경우에는 신고(신청)필요 부동산 명세를 조회하고 내려받을 수 있으며, 미리채움 서비스를 활용하여 보다 쉽게 전자신고(신청) 할 수 있다.

*www.hometax.go.kr공동인증신고/납부일반신고각 신고(신청) 메뉴 선택

서면으로 신고·신청하시는 경우 홈택스(www.hometax.go.kr)* 또는 세무서에서 신고서식을 제공받아 작성하면 된다.

*홈택스세무서식(우측하단)종합부동산세법, 조세특례제한법

신고·신청과 관련하여 궁금하신 사항국세청 누리집*게시된 합산배제, 부부공동명의 1주택자 및 향교.종교재단 과세특례 전자신고(신청)안내 동영상 참조하거나

*www.nts.go.kr국세신고안내종합부동산세동영상자료실

안내문에 기재된 각 세무서 담당자 또는 국세청 국세상담센터에 문의하시면 친절히 안내받을 수 있다.

국세청

국세상담센터

홈택스 상담

(전자신고.신청)

국번없이 126

(음성ARS 또는 보이는 ARS선택-1-3)

종합부동산세 상담

국번없이 126

(음성ARS 또는 보이는 ARS선택-1-3)

5.성실신고가 최선의 절세

국세청은 합산배제 및 과세특례를 적용 받은 후 요건을 충족하지 못한 것으로 확인되는 경우 경감 받은 세액과 가산세 등 추가 납부해야하므로 성실하게 신고해 주기를 바라고 있다.

 

<납세자가 잘못 신고한 주요 사례>

 

 

 

합산배제 신고 종료일까지 지자체 및 세무서 임대사업 등록을 하지 않았음에도 합산배제 신고한 경우

의무임대기간 경과 전 임대주택을 양도 또는 임대사업등록을 말소한 경우

사용승인일로부터 5년이 경과한 미분양 주택을 합산배제 신고한 경우

주택 건설업자 등이 보유한 신축용 토지의 취득일로부터 5년 이내 주택법상 사업계획 승인을 받지 못한 경우

 

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